Arrendamiento

ARRENDAMIENTO

Contrato en virtud del cual as dos partes contratanrtes se obligan recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra, a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

• El arrendador se obliga a suministrar o proporcionar el goce temporal de una cosa al arrendatario a cambio de un precio cierto.

Clasificación: Es un contrato bilateral en sentido estricto (sinalagmático), oneroso, conmutativo, principal, de tracto sucesivo o de ejecución duradera. Tiene parcialmente el carácter de "intuitu personae" ya que el arrendatario no puede subarrendar ni ceder sus derechos a terceros sin permiso del arrendedor (salvo excepciones).

• Formal: debe otorgarse por escrito, imputándose al arrendador la falta de esta formalidad. Cuando es sobre bienes inmuebles y en algunos casos, debe inscribirse en RPP.

*No es lícito gravar la situación del inquilino con pena mayor de lo que viene pagando por renta. (como arrendador es más conveniente establecer el total del precio y posteriorimente pactar su división en mensualidades para poder pactar una pena convencional mayor, que no exceda el monto total, a diferencia de si se establece el precio ya en mensualidades, en cuyo caso la pena convencional no podrá exceder el valor de UNA de las mensualidades)

Elementos personales:

• Arrendador y arrendatario.

• Arrendatario: por regla general solamente requiere capacidad general para contratar.

o Excepciones: carecen de legitimación para tomar en arendamiento o tienen incapacidades especiales de derecho para tomar en arrendamiento determinados bienes, los funcionarios y empleados públicos y tutores, los cuales no pueden tomar en arrendamiento los bienes que manejan por razón de sus funciones.

• Arrendador: requiere capacidad general para contratar. El dueño o el usufructurario de la cosa o la personaautorizada por ellos pueden dar en arrendamiento la cosa.

o Limitaciones: cuando el arrendador ya dio en arrendamiento la cosa a una determinada persona, no puede volver a darla en arrendamiento a otra persona durante el mismo tiempo. Cuando la cosa arrendada está hipotecada, no puede el dueño darla en arrendamiento por uhn plazo mayor que el de la hipoteca. Cuando el arrendamiento se celebra dentro de los 60 días anteriores a un secuestro judicial que culmina después con la enajenación de la cosa en el remate judicial, dicho arrendamiento podrá darse por terminado anticipadamente. Cuando la cosa pertenece en copropiedad a carios condueños no puede uno solo de llos, sin el consentimiento de todos los demás dar en arrendamiento la cosa.

o Por regla general aplicable al arrendador, cuando por virtud de la ley o por mandato, una persona tiene la administración de un bien ajeno, puede darlo en arrendamiento ya que el arrendamiento es un acto de administración.

§ Los arrendamientos de larga duración o con anticipuos considerables de rentas son actos de administración extraordinaria o equiparables a un acto de dominio.

§ Los depositarios judiciales de fincas urbanas embargadas pueden dar en arrendamiento ñesrtas, pero con rentas no menores de las vigentes al tiempo de verificaarse el secuestro y las garanías acostumbradas.

§ Los apoderados generales para actos de administración requieren cláusula especial para dar en arrendamiento los bienes de sus representados, cuando el contato es por más de 6 años o con anticiòs de rentas por más de 3 años, ya que tales se consideran actos de admministración extraordinaria o equiparables a actos de dominio, por lop que deben inscribirse en RPP.

Elementos Reales: la cosa, el precio y el tiempo

• Cosa:

o No es necesario que sea un bien corpóreo, pueden darse en arrendamiento derechos. Es posible el arrendamiento de géneros.

o Puede ser respecto decosas que no están en el comercio.

o Hay bienes que la ley prohíbe expresamente que puedan ser dados en arrendamiento o que por ser estrictamente personales no puedan arrendatse, como lso sujetos a un derecho real de uso y habitación.

• Precios:

o No debe necesariamente ser en dinero.

o Puede ser "cualquier otra cosa equivalente", como frutos, uso y goce de otra cosa.

o Por lo regular es en dinero, moneda nacional o extranjera.

o Cuando el precio es en dinero, basta que sea precio cierto y no es necesario que también sea determinado, sino solamente determinable al hacerse exigible.

§ Cuando la renta no consiste en dinero, sino en "cualquier otra cosa equivalente", la renta debe ser determionada y no simplemente determinable, además de ser cierta.

o No es lo mismo precio incierto que precio indeterminado.

§ El precio incierto afecta a la existencia misma del precio.

§ La renta indeterminada afecta sólo a la cuantificación de la misma y por ello puede consistir en una suma de dinero cuyo monto sea determinable al hacerse exigir.

o Puede pactarse válidamente un aumento progresivo de la renta, o bien insertarse en el contrato las ya mencionadas cláusulas de estabilización o de escala móvil.

• El tiempo:

o Elemento esencial del arrendamiento.

o Fecha cierta o indeterminada (tácita reconducción)

§ Artículo 2371. Todos los arrendamientos, sean de predios rústicos o urbanos, que no se hayan celebrado por tiempo expresamente determinado, concluirán a voluntad de cualquiera de las partes contratantes, previo aviso a la otra parte, dado en forma de notificación judicial con dos meses de anticipación si el predio es urbano y con un año si es rústico.

o La duración máxima que las partes pueden pactar para los arrendamiento de inmuebles destinados al comercio o a la industria, es de 20 años.

o En cuanto a arrendamiento de inmuebles para habitación, no hay un límite máximo, pero sí un plazo mínimo de 1 año forzoso, prorrogable a la voluntad del arrendatario, hasta por 1 año más, siempre y cuando se encuentre al corriente en el pago de las rentas, salvo pacto en contrario.

§ Si las partes pactaron un plazo mayor al límite legal, el arrendamiento NO es nulo, sino que see reduce el plazo al tope legal.

§ Dicho tope legal no impide el otorgamiento de una promesa de arrendamiento celebrada al mismo tiempo que el arrendamiento, para obligarse a dar en arrendamiento por un plazo posterior al pactado en el primer arrendamiento.

§ Tampoco existe impedimento legal para que el arrendador se obligue a conceder un derecho de preferencia a favor del arrendatario para preferirlo en igualdad de condiciones a otra persona al finalizar el arrendamiento para darle un nuevo arrendamiento.

§ No obstatne qu es un elemento

...