Derechos reales.

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BLOQUE I.  DERECHOS REALES Y SU DINÁMICA:

Tema 1. El Derecho de cosas y las relaciones jurídico-reales

1. Los derechos reales. Concepto y caracteres.

1. Regulación en el Código:

Regulados en el Libro II del Código Civil. Sin embargo, carece este libro de una regulación general de estos derechos (como la que existe sobre las obligaciones en el Libro IV). No existe una enumeración de los derechos reales sino que se procede a la regulación sucesiva de algunos (propiedad, usufructo, servidumbre, copropiedad) y se nos remite a la Ley Hipotecaria para saber cuáles son inscribibles en el Registro de la Propiedad (art 605 y 608 CC). Se echa en falta también la regulación de algunos derechos reales especialmente importantes los cuales aparecen regulados como contratos en el Libro IV del CC (derecho de retracto en la regulación de la compraventa art 1507 CC y ss; de los censos art 1604 y ss; de la prenda; de la hipoteca y la anticresis art 1857 y ss, 1881 y ss)

Estas carencias producen la existencia de dudas doctrinales: numerus clausus o apertus o su distinción con los derechos de crédito.

1.1.2) Caracteres de los derechos reales:

• son derechos absolutos sobre un bien.

• conceden un poder inmediato y directo sobre dicho bien.

• respetados erga omnes, por todos.

• constituyen una exclusiva sobre el bien objeto del derecho a favor del titular del derecho: por eso el titular es el sujeto activo y todos los demás son sujetos pasivos, impone así una obligación pasiva universal.

• Obligación pasiva universal: todos tienen la obligación de abstenerse de actuar de cualquier manera que obstaculice el ejercicio de ese poder inmediato y directo sobre el bien. De ahí la facultad de oponer el derecho real ( exigir su respeto) frente a cualquier sujeto, erga omnes.

• Derechos reales=derechos patrimoniales con un valor económico, de uso y de cambio que deriva de su objeto (del bien sobre el cual recae) y del contenido del derecho (facultades que atribuye).

1.1.3) Concurrencia de derechos reales sobre un mismo bien:

Principio prior tempore potior iure… el derecho real posterior siempre está subordinado a la eficacia del derecho real sobre el mismo bien anterior en el tiempo.

1.1.4) Clasificación de los derechos reales:

• En cuanto a las facultades del titular sobre el derecho:

• D. Real pleno/ total =comprende todas las facultades posibles sobre el bien objeto del mismo. Ej: propiedad (privada) y concesiones de dominio publico.
• D. Real no pleno/no total= todos los demás derecho reales: la copropiedad, condominio, derechos reales limitados o en cosa ajena como la cotitularidad, la propiedad interina (bajo condición o termino).  Se llaman derechos reales en cosa ajena (iura in re aliena) puesto que en todos ellos la propiedad corresponde a otro sujeto.

• En cuanto a las facultades que conforman el contenido de cada derecho real; utilidad del dº real o interés que satisfacen.

• D. Real de goce/disfrute directo

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• Temporales         [pic 3]

• Copropiedad
• Propiedad interina
• Usufructo
• Uso
• Habitación
• Servidumbres        

• Permanentes

• Propiedad
• Enfiteusis (dominio útil)
• Servidumbres

• D. Real de renta: Los que proporcionan una renta, que garantizan a su titular con un bien cuya propiedad queda gravada por aquélla.

• Dominio directo en la enfiteusis .
• Derecho del censualista en el censo consignativo o en el censo reservativo.

• D. Real de adquisición: facultan a la adquisición de un derecho real. Para sectores doctrinales es un ejemplo del ius ad rem (o derecho a la cosa)… no atribuyen poder directo sobre su objeto sino un mero derecho a adquirirlo, oponible a terceros cuando tiene un respaldo registral.

• Derecho de tanteo
• Derecho de retracto
• Derecho de opción de compra

• D. Real de garantía: facultan a su titular para promover la venta (ejecución) del bien objeto de los mismos para satisfacer con el importe del precio obtenido el cobro de un crédito en los supuestos de incumplimiento de la obligación x parte del deudor.

• Prenda
• Hipoteca
• Anticresis

• Por su origen

• Origen legal
• Derivan de la autonomía de la voluntad.

• Por razón de su objeto

• Bienes muebles
• Bienes inmuebles
• Bienes materiales/corporales
• Bienes incorporales/inmateriales  

Existe una discusión entorno a la existencia de un numerus clausus o de un numerus apertus de derechos reales. Predomina la tesis del numerus apertus. Está mayormente aceptado el numerus apertus de derechos reales, condiciones para la aceptación de un D Real atípico o innominado:

→ que los mismos atribuyan un poder directo sobre un bien

→que respete las reglas imperativas de configuración de los derechos reales típicos (reconocidos por la ley)

→que su reconocimiento esté justificado (x ej_ es útil socialmente)

1. La distinción entre derechos reales y derechos de crédito. Diferencias de régimen jurídico.

• Objeto

• DR: bienes (cosas corporales o incorporales susceptibles de apropiación)

• siempre específicos y perfectamente determinados.
• Son bienes presentes que están en el patrimonio del titular.

• DC: personas, concretamente su conducta (entrega de un bien, un servicio o incluso un no hacer) son derechos personales.

• Con respecto a la entrega de un bien o cosa no está en el patrimonio del titular hasta que se produce el pago el derecho de c queda extinguido.
• puede recaer sobre cosas todavía inexistentes o futuras (vivienda en construcción, compras el piso en construcción y el promotor es embargado se puede decir que l piso es nuestro??? Está medio pagado.. te devuelven el piso???no porque no puede existir un derecho real sobre una cosa que no es material y actual) y sobre cosas genéricas.

• Sujetos

• DR: titular y sujeto pasivo universal.
• DC: deudor y acreedor.

• Oponibilidad

• DR: Frente a todos, erga omnes. Son derechos de exclusiva, permiten excluir a todos los demás de las facultades que atribuyen sobre el bien que constituye el objeto. Son derechos absolutos.
• DC: oponible frente a uno o varios sujetos determinados, o deudores. Son derechos relativos.

• Consecuencias del perecimiento del bien o imposibilidad de la prestación

• DR: determina la extinción del derecho real.
• DC: imposibilidad de la prestación x inexistencia sobrevenida de la cosa debida no extingue la obligación, que puede convertirse en una obligación de indemnización.

• Concurrencia

• DR: No cable la concurrencia de varios DRs de igual contenido o de contenidos incompatibles total o parcialmente sobre un mismo bien.  Regla prior tempore potior iure para decidir cual de los derechos incompatibles debe ser reconocido preferente frente los demás.
• DC: sí pueden concurrir frente a un único deudor, cualquiera que sea la prestación debida,. Incluso si se trata de dar la misma cosa especifica, en cuyo caso el cumplimiento de la prestación extinguirá una de las obligaciones y el resto se convertirán en una obligación de daños y perjuicios.

• Acción legal

• DR: acciones reales
• DC: acciones personales ejercitables solo contra la persona previamente determinada u obligada.

Existen figuras intermedias:

• Ius ad rem:  Es una categoría de derechos patrimoniales que no implica la potestad inmediata sobre la cosa pero atribuye mayor poder sobre ella que la obligación y puede convertirse en propio derecho real bajo ciertos presupuestos. Son DC que tiene por objeto la constitución de un DR a favor de sus titulares y que gozan al igual que los DS de un cierto grado de oponibilidad frente a terceros.  Derechos de C con respecto a bienes específicos. Ej: eficacia erga omnes de un derecho personal anotado en el Registro de la Propiedad.

• Derecho de retención: Permite retener la posesión de una cosa del deudor, prologándola mientras que no cumpla su deuda. Facultad propia del derecho de crédito que ciertamente atribuye un poder directo sobre la cosa objeto de la misma y que además tiene eficacia erga omnes. Esa eficacia solo puede ser legal… en los supuestos previsto x la ley.

• Los arrendamientos: tesis clásica es que no constituyen un derecho real, no vincula a terceros según art. 1571 del CC. Pero.. implica un poder directo e inmediato sobre la cosa en la medida que el arrendatario es el que posee la cosa arrendada conforme a su destino, extrayendo de ella sus utilidades y fritos sin la cooperación del arrendador. El derecho del arrendatario tiene cierta eficacia real sobre todo en los arrendamientos inscritos o recogidos x la legislación especial. No obstante el arrendatario no puede adquirir el dcho por usucapión y tp se aplican las reglas sobre la prescripción extinta de los derechos reales. Tb se dice que la inmediatez sobre la cosa y la defensa de su disfrute frente a terceros procede en realidad de su condición de poseedor del bien arrendado.

• Derechos reales in faciendo: En ocasiones el contenido de los DR se identifica con el poder de exigir una conducta o prestación a un sujeto concreto. Existen situaciones en las que no sólo se impone la obligación de respeto erga omnes, sino que además se imponen  a determinadas personas ciertas obligaciones derivadas de su  su relación con la cosa: son los llamados "derechos reales in faciendo" . Esto lo equipara con los DC. Los DR in faciendo no se trata de un mero deber de abstención por parte de ese sujeto correspondiente a la obligación pasiva universal que permite al titular del derecho real su disfrute directo y exclusivo sobre el bien. Se trata de una obligación de hacer o dejar de hacer debida x el dueño del predio sirviente  (art 533 CC) también de obligación de pagar un canon debida por el dueño de la finca al censualista o titular del dominio directo (art 1604 CC).
• Obligaciones ambulatorias (Ob rem o propter rem): son todas las obligaciones que derivan de la concurrencia de varios DRs sobre un mismo bien: propiedad y derechos reales en cosa ajena, copropiedad. Engloba tb todas las obligaciones frente a terceros basadas en la titularidad de un derecho real sobre un bien. Denominador común de todas las situaciones que se engloban en esta categoría es que l la condición de sujeto pasivo corresponde en cada momento al titular del derecho real sobre el que recaiga la obligación. De manera que la obligación nace se extingue y se transmite con el derecho real.

1. Los tipos de derechos reales.

Antes de todo es preciso diferenciar entre el derecho absoluto, que es el derecho de propiedad, y el resto de los derechos reales limitados. El derecho de propiedad es el derecho más amplio, el que integra todas las facultades que se atribuyen a los derechos reales, que se encuentra al margen, por lo que no lo vamos a introducir dentro de esta tipología. Dentro de esta tipología nos estamos refiriendo a derechos reales limitados. Los derechos reales limitados solamente tienen como contenido alguna o algunas de esas facultades

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