IMPLEMENTACION DE LOS PRINCIPIOS DE LEAN CONSTRUCTION AL PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DENOMINADO “LITHOS”
Enviado por Edward Castle • 25 de Febrero de 2022 • Trabajo • 6.759 Palabras (28 Páginas) • 92 Visitas
IMPLEMENTACION DE LOS PRINCIPIOS DE LEAN CONSTRUCTION AL PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DENOMINADO “LITHOS”
EDWARD GEORGE CASTLE SAN MARTÍN
18 DE DICIEMBRE DE 2021
LIMA, PERÚ
EDITECA
CURSO LEAN CONSTRUCTION
ESPAÑA
- OBJETIVOS DEL INFORME
Aplicar la filosofía de lean construcción de manera teórica a las fases de diseño y ejecución de un proyecto de edificio multifamiliar que se ha ejecutado de manera tradicional con el objetivo de visualizar de qué manera se hubieran abordado o prevenido las distintas problemáticas que se presentaron durante la ejecución y uso del proyecto.
- DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
- Descripción de la empresa inmobiliaria y la empresa constructora
La empresa inmobiliaria que desarrolló este proyecto, la cual nos reservaremos su razón social, cuenta con poca experiencia en el sector inmobiliario, siendo este su tercer proyecto de vivienda multifamiliar. Actualmente, cuenta con más de 3,000 m2 realizados y 55 departamentos construidos enfocándose en edificios de alto nivel.
Se encuentran enfocados en desarrollar residencias siempre sobresalientes, además se hallan en constante evolución, buscando crear espacios que reflejen la vida de sus futuros propietarios, diseñados en equilibrio perfecto entre función y forma para que se conviertan en hogares verdaderos.
Por otro lado, se encuentra la empresa constructora que cuenta con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario y construcción tanto de edificios multifamiliares como en oficinas, realizando obras de construcción para todos los distintos niveles socioeconómicos del país. Debido a que es una empresa familiar ha tenido épocas altas y bajas, estando hoy día en un proceso de restructuración con nuevo personal.
La política de la empresa es buscar lograr la satisfacción del cliente, trabajando de forma sostenible, cumpliendo con los acuerdos contractuales del cliente, y la normativa legal vigente. Asimismo, quieren formar equipos de trabajo que se sientan comprometidos y motivamos de pertenecer a la empresa, mejorando continuamente la eficacia de los procesos y trabajando permanentemente en la búsqueda de nuevas tecnologías que puedan mejorar los sistemas constructivos o de gestión en la operación.
Debido a la estrecha relación entre las gerencias generales de ambas empresas, se optó por realizar un proyecto de manera colaborativa desde el diseño a fin de aportar la experiencia previa de la constructora en el diseño del producto. Se acordó realizar un contrato de obra por administración, es decir, que la constructora asume la obligación de ejecutar la obra por encargo de la inmobiliaria, en donde este último tiene la obligación de abonar el costo de los materiales, mano de obra, servicios, gastos generales y cualquier otro costo aprobado por el contratista para la ejecución del proyecto.
- Descripción del Proyecto
- Nombre:
El proyecto se denomina Edificio Lithos.
- Ubicación:
El proyecto se ubica en un lote en esquina entre Av. Jorge Basadre Grohman y la ca. Los Cedros, con dirección en Av. Jorge Basadre N°1210, distrito de San Isidro, provincia y departamento de Lima, Perú. Está conformado por un terreno de 675 m2.
- Concepción del Proyecto
El presente proyecto trata de la edificación de 01 edificio de vivienda multifamiliar de 15 dptos tipo dúplex, áreas comunes y estacionamiento vehicular, con un total de 6,655.03 m2 construidos.
Posee 12 pisos de altura, contando con 3.00m de altura entre piso y piso. Cuenta con un nivel de semi-sótano y 3 niveles de sótanos.
Los departamentos están distribuidos de la siguiente manera:
- 02 departamentos tipo dúplex en los niveles 1 y 2.
- 03 departamentos tipo dúplex en los niveles 3, 5, 7 y 9, sumando 12.
- 01 departamento tipo dúplex en los niveles de retranque 11 y 12.
- Adicionalmente, se ofrece un área común (Kitchen Lounge) en el nivel 2.
[pic 1]
Gráfico 1: Isométrico del primer borrador del edificio
Todos los departamentos son tipo dúplex y cuentan con los siguientes ambientes: sala, comedor, terraza, baño de visita, dormitorio principal con baño y walk-in-closet, cocina, dormitorio de servicio, baño de servicio, lavandería y 2 dormitorios secundarios cada uno con baño propio.
El edificio cuenta con 3 ascensores, 2 dos de ellos con acceso directo a los departamentos (tanto para el 1er nivel como el 2do nivel del departamento) y 1 ascensor de servicio que da acceso al vestíbulo de servicio de los departamentos. Asimismo, se ha previsto como equipamiento el sistema de extracción de gases de monóxido en estacionamientos, grupo electrógeno, bombas de agua de presión constante y sistema de bombas contraincendio.
En cuanto a los acabados exteriores, los muros exteriores de la fachada son en concreto cara-vista y concreto cara-vista pintado, paneles en enchape de porcelanato y paños de cristal templado. Las mamparas, ventanas y barandas serán de aluminio con vidrios templados, transparentes e incoloros. Los marcos y puertas de madera pintada. En los interiores, los departamentos cuentan con piso de madera en sala-comedor, dormitorios y escaleras; y porcelanato en cocina, baños y área de servicio. Los muros y techos son tarrajeados y pintados. Las terrazas son de concreto cara-vista pintado.
- ANTECEDENTES DEL PROYECTO
El edificio Lithos cuenta con 6,655.03 m2 de área techada construida. Inicialmente, se consideró un costo antes de impuestos de US$ 6,072,856.10 (seis millones setenta y dos mil ochocientos cincuenta y seis con 10/100 dólares americanos) como construcción, dicho monto incluye gastos generales y utilidad de la empresa constructora. Por lo tanto, el costo de construcción considerado inicialmente fue de US$ 912.52 por m2 construido. Un precio elevado pero justificable debido al sector socioeconómico que está dirigido. Finalmente, el plazo considerado de construcción fue de 18 meses.
Debido a los distintos problemas durante la construcción, a las órdenes de cambio, a las incompatibilidades, modificaciones, mala gestión, entre otros, el costo total de construcción llego a US$ 6,533,852.60 (seis millones quinientos treinta y tres mil ochocientos cincuenta y dos con 60/100 dólares americanos), lo que equivale a US$ 981.79 por m2, es decir, tuvo un incremento del 8%. Asimismo, el edificio no se culminó en el plazo pactado, sino 7 meses después.
- OPORTUNIDADES DE MEJORA
A continuación se describen las principales oportunidades de mejora que se presentaron durante la ejecución y uso del proyecto:
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