LA COBERTURA DE LA HIPOTECA

LA COBERTURA DE LA HIPOTECA

(Análisis del artículo 1107 del código civil)

El artículo 1107 del Código Civil de 1984 literalmente preceptúa: “La hipoteca cubre el capital, los intereses que devengue, las primas del seguro pagadas por el acreedor y las costas del juicio”. De lo expuesto, se deduce que dicho artículo se refiere a la cobertura de la hipoteca, es decir los alcances del gravamen sobre los distintos conceptos de deuda u obligaciones que de la misma deriven (capital, intereses, primas de seguros y costos y costas del juicio), para entender mejor el contenido del presente artículo vamos a explicar de modo sintético algunos conceptos básicos de la hipoteca.

La hipoteca viene a ser la afectación de un inmueble en favor de un acreedor^[1] que se deriva de una obligación principal, siendo de este modo la hipoteca un modo de garantizar el cumplimiento de la obligación principal; cabe resaltar que para que una hipoteca sea considerada valida debe presentar una serie de características, las cuales pasaremos a explicar a continuación.

1. Accesoriedad.- Esta característica hace que la hipoteca tenga carácter accesorio de una obligación principal.

1. Publicidad.- Exige que la hipoteca solo se constituya con el registro^[2], de esa manera los terceros podrán tener conocimiento del gravamen que pesa sobre el bien hipotecado.

1. Especialidad.- La especialidad de la hipoteca se entiende en dos facetas, respecto a la extensión de los bienes y respecto a la extensión de los créditos^[3].

Así también, concierne referirnos al monto de la deuda y monto del gravamen que aunque parecieran ambas en la misma categoría, resultan ser de distinto contenido.

• Monto adeudado.- Es el total de la deuda por concepto de intereses, costos y costas del proceso de ejecución, pagos de la prima del seguro y otros gastos análogos que se originan de la constitución de la hipoteca; los terceros no pueden tener conocimiento de este tipo de monto, en otras palabras es el monto final.

• Monto del Gravamen.- El monto del gravamen, viene a ser aquella que se ha registrado al momento de constituir la hipoteca, dentro de este monto se encuentra el monto del capital, y algunos otros conceptos que se ha fijado al momento de establecer la hipoteca con la finalidad y la previsión de garantizar algún tipo de irresponsabilidad por parte del deudor así como también los intereses compensatorios y los posibles daños y perjuicios que resulten de dicha irresponsabilidad; los terceros pueden conocer este monto ya que esta se encuentra registrada.

Así lo señala Hurtado Reyes cuando refiere: “el monto del gravamen es gravitante para los intereses del acreedor, ya que sirve para respaldar su crédito y los conceptos que de él se generen”.^[4]

1. Extensión de la hipoteca.

1. En cuanto al bien.- El artículo 1101 del Código Sustantivo señala que “la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de seguros y de la expropiación, salvo pacto en contrario”. Así se entiende que la hipoteca se extiende hacia sus partes integrantes, es decir si la hipoteca es una casa, la garantía se extiende a todos los bienes con los que fue construida: arena, cemento, ladrillos, piedras, etc.

1. En cuanto al crédito.- Es en este subtitulo que nos vamos a centrar para analizar el artículo 1107 del Código Civil; como ya lo habíamos expuesto anteriormente que la hipoteca abarca el monto del capital, los intereses, primas pagadas por el acreedor y las costas y costos del proceso, explicaremos detalladamente cada uno de estos conceptos.

1. El Capital.- El capital viene a ser el principal del crédito. Por lo general el monto del gravamen coincide con el capital. Sin embargo, nada impide que la hipoteca cubra parte del capital^[5].  De esta manera el capital se convierte en el monto principal del cual se devengaran los intereses y todos los demás conceptos posteriores que analizaremos más adelante.

1. Los intereses.- Dentro de este importe se encuentran los montos producto del pacto fijado entre el acreedor y el deudor como el de los intereses compensatorios y el de los intereses moratorios. Además que los intereses solo estarán cubiertos hasta el monto de la hipoteca,^[6] y deben de estar fijados de manera expresa en el título de constitución de la hipoteca.^[7] 

Los intereses son compensatorios por el capital prestado desde la fecha de la constitución de la hipoteca hasta el efectivo pago.^[8]

Igualmente, para asegurar los intereses que se hayan vencido y no han sido satisfechos, el acreedor puede exigir del deudor una ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados, la cual no perjudicara en ningún caso los derechos reales que se hayan inscrito con anterioridad.^[9]

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