Cooprpopiedad Y Condominio

Copropiedad y propiedad en condominio

Copropiedad. Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción, es decir sobre parte alícuota.

Los principios fundamentales que rigen en materia de copropiedad son:

1º. Todo acto de dominio, es decir, de disposición tanto jurídica como material, solo es valido si se lleva a cabo con el conocimiento unánime de todos los copropietarios.

2º. Los actos de administración de la cosa objeto de copropiedad se llevarán a cabo por la mayoría de personas y de intereses, y comprenden todos aquellos actos de conservación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino.

Las formas de la copropiedad pueden clasificarse desde los siguientes puntos de vista:

a) Copropiedades voluntarias y forzosas. Existe un principio fundamental en esta materia: nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y en consecuencia no es valido el pacto por el cual los condueños se obligan permanentemente a permanecer en dicho estado. Se reconoce en cada condueño el derecho de pedir la división cuando le plazca.

Las copropiedades forzosas son aquellas en que, por la naturaleza de las cosas, existe una imposibilidad para llegar a la división o a la venta de manera que la ley se ve obligada a reconocer este estado que impone la propia naturaleza

b) Copropiedades temporales y permanentes. Toda copropiedad ordinariamente es temporal, como consecuencia de que es voluntaria. Especialmente puede ser permanente cuando sea forzosa.

c)Copropiedades reglamentadas y no reglamentadas. Las reglamentadas son aquellas formas especiales que han merecido una organización del legislador, tomando en cuenta ciertas características y conflictos que pueden presentarse, dada su naturaleza.

d)Copropiedades sobre bienes determinados o sobre un patrimonio o universalidad. Generalmente la copropiedad recae sobre un bien o bienes determinados; pero existe un caso de copropiedad sobre un patrimonio integrado con su activo y pasivo; es el caso de la copropiedad hereditaria. Esta copropiedad sobre un patrimonio tiene la característica especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.

En cuanto a la copropiedad sobre un bien o bienes determinados, que recae sobre un derecho o una cosa, la parte alícuota se refiere siempre a un valor positivo y estimable en dinero en el activo del copropietario.

e)Copropiedades por acto entre vivos y por causa de muerte. La copropiedad que se crea por acto entre vivos puede tener como fuente un contrato, un acto jurídico unilateral, un hecho jurídico o la misma prescripción. Ordinariamente la copropiedad se origina por un contrato.

Puede también nacer de la prescripción que tiene características de hecho y de acto jurídico. También la copropiedad puede originarse por causa de muerte.

f)Por virtud de un hecho jurídico y por virtud de un acto jurídico. Las que reconocen como causa un hecho jurídico son las que se originan por ocupación, accesión o prescripción. Las que nacen de un acto jurídico son las que se crean por contrato, o por acto unilateral.

Propiedad en condominio. Condominio es el régimen jurídico que integra las modalidades y limitaciones al dominio de un predio o edificación y la reglamentación de su uso y destino, para su aprovechamiento conjunto y simultaneo.

Los titulares de la propiedad en condominio reciben la denominación de condóminos. La titularidad puede referirse a un espacio o a un uso y bienes determinados en forma exclusiva, cuyo aprovechamiento y disposición es libre, que se determinan bienes o áreas privativos; además la titularidad exclusiva está referida porcentualmente a las áreas y bienes de uso común, los que no podrán ser objeto de acdón divisoria y son inseparables de la propiedad individual.

El conjunto de áreas y bienes privativos, con las áreas, instalaciones y bienes de uso común, que hacen posible su aprovechamiento por un grupo de titulares, se denomina, unidad condominal.

El conjunto de bienes cuyo aprovechamiento y libre disposición corresponde a un condómino, se denomina unidad privativa.

Los condominios se pueden clasificar de la siguiente manera:

1. De acuerdo al funcionamiento y aprovechamiento de los elementos comunes los condominios pueden ser:

a)Simples, cuando las áreas comunes y sus obras de infraestructura y equipamiento, corresponden a una sola unidad condominal, o;

b)Compuesto, cuando una parte de sus áreas comunes y obras de infraestructura y equipamiento, son aprovechadas por los titulares de dos o más unidades condominales, que coexisten en un mismo predio.

2. En atención a la distribución de las áreas privativas y comunes el condominio puede ser:

a)Horizontal: cuando a cada condómino le corresponde como área privativa una fracción o lote del predio, con su edificación e instalaciones.

b)Vertical: cuando la totalidad del predio es bien común y una misma estructura arquitectónica, se divide en áreas privativas, o;

c)Mixto: cuando concurren las condiciones a que se refieren los párrafos anteriores, para los condominios horizontal y vertical.

La situación de copropiedad o condominio se da cuando la propiedad de un objeto corresponde a una pluralidad de sujetos. Así el artículo 392 del Código Civil indica que " Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas".

Por lo tanto para que exista es necesario:

•Una Pluralidad de titulares: no hay límite máximo; pudiendo tratarse de personas físicas o jurídicas.

•Una unidad de la cosa objeto del derecho de propiedad, es decir, no está dividida en partes.

•Una "división intelectual" en cuotas, que son disponibles por sus respectivos titulares.

Un ejemplo típico de condomino es cuando una vivienda o cualquier otro bien pertenece a varios titulares.

El régimen por el que se regirá la comunidad viene establecido en el segundo párrafo del artículo 392: "A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".

Por lo tanto la comunidad se regirá:

•Por lo pactado por las partes.

•Por las disposiciones especiales que regulen la comunidad concreta (como ocurre con la comunidad de gananciales, comunidad de pastos, comunidad hereditaria, etc.)

•A falta de los anteriores, por lo señalado en el Código Civil y que explicamos

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