FALLOS CONTRADICTORIOS EN CUANTO AL OCUPANTE PRECARIO

FALLOS CONTRADICTORIOS EN CUANTO AL OCUPANTE PRECARIO

I. INTRODUCCION:

En nuestro Código Civil existe solamente una mención textual de lo que es ocupante precario, que es el articulo 911°, claro esta no me aventuraría en este trabajo a decir si se trata de un concepto o definición. Es bueno que los Códigos Civiles, en especial, no tengan definiciones, como el caso del BGB (desde mi perspectiva es saludable).

Volviendo a lo regulado en el artículo 911° del CC textualmente dice: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.” Dicha regulación acerca del precario es muy genérica, es quizá por estos motivos que el Ocupante Precario, es un tema que tan arduas disputas ha originado en nuestro país, tanto por los juristas, Magistrados, Árbitros, abogados litigantes, en fin por los que desarrollamos el derecho como una profesión. Inclusive existen fallos de la Corte Suprema contradictorios acerca de lo que es ocupante precario.

Siendo el problema principal encontrado por el autor de este trabajo, las sentencias de nuestro Tribunal Supremo, en cuanto a lo que a ocupante precario, con fallos distintos entre si, variopintas y contradictorias, lo que hace es crear incertidumbre, no dando certeza a los litigantes y patrocinantes, pues si bien cada caso en particular tiene sus propias matices, no puede ser posible que se resuelvan en temas similares, con sentencias tan dispares.

II. PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

Entonces el planteamiento del problema consiste desde la perspectiva de la jurisprudencia, en lo que respecta a posesión precaria, basado en interrogantes hechas por los distintos fallos contradictorios de nuestra Corte Suprema, por lo cual debemos preguntarnos lo siguiente:

2.1. ¿LA POSESIÓN PRECARIA ES DISTINTA QUE LA POSESIÓN ILEGITIMA?

2.2. ¿LA IMPROCEDENCIA DEL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA CUANDO EL DEMANDANTE NO ACREDITA SER PROPIETARIO DE LAS CONSTRUCCIONES?

2.3. ¿QUIÉN OCUPA UN BIEN INMUEBLE EN VIRTUD DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, AL VENCIMIENTO DE ÉSTE POR CUALQUIERA DE LAS CAUSALES PREVISTAS EN LA LEY, EL PROPIETARIO DEBE DEMANDAR DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO O DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA?

2.4. ¿LA RESOLUCIÓN DE CONTRATO POR CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA DA ORIGEN A POSESIÓN PRECARIA?

2.5. ¿RESULTA POSIBLE DISCUTIR EN UN PROCESO POR OCUPACION PRECARIA LA VALIDEZ DEL TITULO QUE ALEGA EL DEMANDADO – DISCUSIÓN DEL TITULO POSESORIO DEL DEMANDADO EN UN PROCESO DE OCUPACION PRECARIA?

III. ASPECTOS CONTROVERTIDOS:

Los aspectos controvertidos, como ya se adelantó, la definición de ocupante precario es muy genérica por lo que debemos analizar los siguientes temas a la luz de sentencias en casación contradictorias, luego en los puntos posteriores se hará con mayor un análisis profundidad cada uno de los temas de este tema en disputa:

3.1. ¿LA POSESIÓN PRECARIA ES DISTINTA QUE LA POSESIÓN ILEGITIMA?

El precario se ubica de manera textual en el artículo 911° del Código Civil. No es para nadie nuevo que para muchos juristas, la posesión precaria regulada en ese articulo, es equiparable, similar, o hasta una relación de género especie con la posesión ilegítima. Por ejemplo por un lado opinan, si la posesión precaria es definida por el artículo 911° del CC, como aquella que se ejerce sin título o con uno fenecido, debe haber coincidencia con la falta de título con ilegitimidad regulado en el artículo 906° del CC. Más nos enmarañamos si hablamos del poseedor ilegitimo de buena o mala fe, no siendo la intención del autor complicarme dulcemente la vida haciendo un análisis de ésto último, por el tiempo, pero con la salvedad de una inquietud para una tesis quizá.

Sobre el tema en particular de la equiparidad del ocupante precario con el ilegitimo, se ha encontrado muchísimas sentencias; pero para no colmar el escenario, sólo presento tres de ellas:

• Cas. 4408-2011-Junín, Cas 1801-2000-Moquegua y Cas. Nº 3520-06-Lima. Ellas manifiestan su conformidad con que el precario es un poseedor ilegítimo.

Como énfasis y sinceridad académica, la mayoría casi absoluta de lo encontrado por el recurrente va por ese camino (muy a pesar del profesor el distinguido jurista Dr. Gunther Gonzáles Barrón); pero encontrando una que al parecer si distingue la del precario con ilegitima:

• Cas. Nº 4149-2007-Junín.

Para mejor entender un pequeño cuadro de cada uno de las casaciones señaladas, las que se irán insertando en el resto de puntos controvertidos:

NO ES DISTINTA A LA POSESIÓN ILEGITIMA ES DISTINTA A LA POSESIÓN ILEGITIMA

CAS. 4408-2011-JUNÍN (La Sala Civil Transitoria De La Corte Suprema De Justicia De La República)

CAS 1801-2000-MOQUEGUA – (La Sala Civil Permanente de La Corte Suprema de Justicia de La República)

CAS. Nº 3520-06-LIMA – (Sala Civil Transitoria de La Corte Suprema de Justicia de La República) CAS. Nº 4149-2007-JUNÍN (La Sala Civil Permanente De La Corte Suprema De Justicia De La República)

3.2. ¿LA IMPROCEDENCIA DEL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA CUANDO EL DEMANDANTE NO ACREDITA SER PROPIETARIO DE LAS CONSTRUCCIONES?

La gran mayoría sentencias consideran que no tiene calidad de precario quien es dueño de la edificación construida sobre terreno ajeno; (pero no hay que olvidar que las edificaciones son parte integrante del bien que tiene derecho el demandante), cuando el actor no demuestre u acredite la propiedad de la construcción sobre el terreno cuya restitución es la pretensión que solicita, la demanda de desalojo por ocupación precaria no puede ser amparada en el Poder Judicial. Esto es un criterio casi unánime de las sentencias encontradas y que solamente por razones de ser mar recientes y espacio e considerado dos, SALVO LO RESUELTO POR EL CUARTO PLENO CAGATORIO.

Dentro de este grupo de sentencias que se refieren a la improcedencia del desalojo por ocupación precaria cuando el demandante no acredita ser propietario de las construcciones, tenemos a las siguientes:

• Cas. 2312-2008-La Libertad y la Cas. N° 1412-2009-LIMA

Por el contrario en el resiente Cuarto Pleno Casatorio :

• Casación N° 2195-2011–Ucayali, en dicha sentencia, la respuesta es totalmente distinta y da la posibilidad de que pueda demandar el desalojo por ocupación precaria aun cuando el demandante no

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