Horror Económico

MOMENTO EN EL QUE LA TRANSMISIÓN DE DERECHOS DE USUFRUCTO SOBRE UN BIEN INMUEBLE AUMENTAN DEL PATRIMONIO DEL NUDATARIO.

Así como la sociedad se ha ido transformando con el paso del tiempo, de igual forma las maneras a través de las cuales se negocia la adquisición de bienes y servicios se han ido modificando, por lo que resulta indispensable para el derecho reevaluar figuras que aun y cuando ya se encontraban inmersas en la legislación desde hace mucho tiempo, es preciso adaptarlas a las necesidades actuales, ejemplo de ello es la figura del “usufructo”

En el presente trabajo se analizará el supuesto en el cual una empresa propietaria de un bien inmueble decide enajenar por separando la nuda propiedad y el usufructo del mismo a dos empresas diferentes, estableciendo en el contrato correspondiente que al término del plazo del usufructo el nudatario se constituirá como el dueño de la propiedad plena del inmueble.

En este sentido, en primera instancia es importante distinguir y definir los tres atributos del derecho de propiedad, como se refiere a continuación:

i) El derecho de disposición hasta la extinción o consumo de los bienes (ius abutendi)

ji) El derecho de usar (ius iutendi,)

iii) El derecho de obtener los frutos (ius fruendi)

El primer elemento de la propiedad antes citado, el ius abutendi, corresponde a la nuda propiedad del bien, es decir, la facultad de ejercicio de actos de dominio respecto del bien en cuestión, así como el derecho de disposición del mismo.

Ahora bien, el derecho de usufructo, definido por el artículo 980 del Código Civil Federal como “el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos”, conserva dentro de sí mismo dos atributos de la propiedad: el ius iutendi y el ius fruendi.

Sobre el particular, la doctrina señala lo siguiente:

“El término proviene de los vocablos usus, uso, y fructus, que significa fruto: literalmente, significa la facultad de aprovechar una cosa ajena con todas las ventajas que ésta produce. Este usufructo, es, ante todo, un derecho real y temporal, características que destacan visiblemente la definición propuesta por el código. Como derecho real, es un desmembramiento del derecho –mucho más amplio- de propiedad. La característica esencial de temporalidad se expresa en la imposibilidad de constituir usufructos perpetuos. Por lo general, es vitalicio y siendo un acto celebrado en atención a la persona (intuitu personae) se extingue con la muerte del usufructuario, salvo el caso del usufructo constituido en forma sucesiva (aa. 982 y 984).”

De conformidad con lo antes transcrito, una de las principales características del usufructo es su temporalidad, la cual para efectos del presente documento estableceremos como un plazo de 15 años, al término del cual el usufructuario perderá dicho derecho, mismo que pasará a manos del nudatario.

Habiendo definido al usufructo y la nuda propiedad, y volviendo al problema anteriormente planteado surge la interrogante siguiente: ¿el derecho de usufructo forma parte del patrimonio del nudatario desde que pacta la adquisición de la nuda propiedad del inmueble, por el simple hecho de tener derecho al usufructo al término del plazo de 15 años?

Para contestar a dicho cuestionamiento, es importante establecer que en el caso en estudio existen tres partes intervinientes al momento de celebrar el contrato correspondiente, a saber el enajenante, el nudo propietario y el usufructuario, cuyos derechos y obligaciones se pueden esquematizar como se muestra a continuación:

Del esquema anterior se puede observar que los efectos legales de la operación objeto de estudio, se pueden dividir en dos fases, la primera en la que el propietario del inmueble enajena la nuda propiedad y el usufructo de su bien, separando dichos atributos; y en un segundo momento, cuando al transcurrir el plazo establecido para el otorgamiento del usufructo, este pasa a manos del nudatario.

Al respecto, como todo contrato, el instrumento jurídico antes referido por medio del cual se realiza la enajenación, debe contener los elementos esenciales indispensables para su existencia y validez, como son el consentimiento de las partes, el objeto, la causa y la forma. Asimismo, es importante destacar un elemento accidental básico para el presente análisis, el cual identificamos con la denominación “término”.

Para definir el concepto antes señalado, me permito citar lo siguiente:

“El término se nos presenta bajo dos aspectos muy distintos: algunas obligaciones se contratan ex die o sub die, otras ad diem, ambas nacen desde la formación del contrato, esto es inmediatamente cuentan en el activo del acreedor y en el pasivo del deudor; pero para las primeras hay una época a partir de la cual no son exigibles y para las segundas, una época a partir de la cual deben dejar de existir.

El término de la primera clase ex die o sub die se llama término suspensivo o dies a quo; el de la segunda se llama término extintivo o resolutorio o dies ad quem.”

(Énfasis añadido)

La transcripción anterior refiere que hay dos clases de término, el suspensivo y el extintivo o resolutorio, los cuales no impiden que la obligación nazca desde la formación del contrato, sin embargo para efectos del término suspensivo existe un periodo en el cual no se puede exigir el pago de la obligación.

En este orden de ideas, es de sumo interés hacer énfasis en la obligación que adquiere el usufructuario al recibir el derecho real de usar y disfrutar del inmueble, para con el nudo propietario, pues al término de quince años esa obligación se hará efectiva teniendo el usufructo que pasar a manos de éste último, sin perder de vista que esa obligación proviene del acuerdo efectuado con el inicial tenedor de la propiedad plena del inmueble.

Por lo tanto, al ser una obligación cuya exigibilidad se tiene a futuro (al término del plazo de 15 años), la cual nace del contrato celebrado entre el propietario inicial y el usufructuario, en beneficio de un tercero que en la especie es el nudo propietario, se tiene que constituye una obligación con un término suspensivo.

Sobre el particular, cabe precisar que el término como elemento accidental de los contratos, no incide en la existencia o inexistencia de la obligación como en el caso de la condición, sino que establece el periodo de tiempo en el cual la misma puede hacerse exigible por el acreedor.

Ahora bien, habiendo establecido como cierta la obligación de la transmisión del usufructo por parte del usufructuario al nudo propietario al término

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