Otros Derechos Reales

DERECHOS REALES

Valencia Zea, define el derecho real como el que se ejerce sobre una cosa corporal determinada, en forma exclusiva y absoluta. Del derecho real se descompone una relación jurídica entre el titular del derecho y todas las demás personas obligadas a respetarlo, creándose por el derecho real una obligación pasiva universal.

El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.

Los derechos reales según nuestro código civil son: la propiedad, el Usufructo, Uso, Habitación, Servidumbres, Hipoteca, y la Prenda.

Por otra parte existen otros derechos reales considerados como alternos como: derechos de superficie, anticresis, enfiteusis, derecho real de tanteo, de rescate y retracto, retención, copropiedad, propiedad horizontal.

LA PROPIEDAD

La propiedad es el derecho real por excelencia, el más completo que se puede tener sobre un objeto. Los otros derechos reales se deducen de él, y son por tanto sus desmembraciones.

El dominio o la propiedad tiene como características los siguientes aspectos: es absoluto, exclusivo y perpetuo.

Absoluto: el derecho de propiedad es un derecho completo; ofrece la reunión de los principales poderes directos que se pueden tener sobre un bien: uso, goce y disposición.

Exclusivo: el propietario puede interponerse a la intromisión en el ejercicio de su derecho. Solo el dueño puede usar, gozar y disponer del bien.

Perpetuo: el derecho de propiedad en términos generales es un derecho perpetuo, es decir que no tiene límite temporal. Este derecho no prescribe por causa de su no ejercicio.

• Copropiedad.

Artículo 158.- (RÉGIMEN DE LA COPROPIEDAD)

Cuando la propiedad corresponde en común a varias personas, se aplican las reglas de la presente sección, a menos que se disponga otra cosa por la Ley o por el título constitutivo.

• Propiedad Horizontal.

Artículo 184.- (PISOS Y COMPARTIMIENTOS DE UN EDIFICIO)

Los diversos pisos y compartimientos de un edificio pueden pertenecer a distintos propietarios siempre que la construcción se haya hecho de cemento armado u otro material similar incombustible y se hayan observado las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por Ley especial

EL USUFRUCTO

Es el derecho de usar y obtener los productos y frutos derivados de una cosa que pertenece a otro. Es u derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y su sustancia, y de restituirla a su dueño.

El usufructo es un derecho real intransmisible y temporal: muerto el usufructuario el derecho no se transmite a sus herederos.

CLASES DE USUFRUCTO

1. El usufructo puede ser simple, cuando lo disfruta sólo una persona, o múltiple cuando son varias, al mismo tiempo o sucesivamente.

2. En razón del bien usufructuado se entiende por propio aquel que recae sobre bienes inmuebles o no consumibles, e impropio aquel que lo hace sobre bienes consumibles.

3. Se llama parcial cuando afecta sólo a una parte del bien, y total cuando afecta al bien completo.

4. Finalmente, se diferencia, dependiendo de su origen, entre usufructo legal, que es aquel que la ley impone (como los que concede al cónyuge viudo sobre algunos bienes del premuerto), y el voluntario, en virtud de un contrato bilateral o por un acto de última voluntad (testamento).

USO Y HABITACION

El derecho de uso es derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.

Si refiere a una casa y la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación”

Los derechos reales de uso y habitación se constituyen de igual manera que el derecho de usufructo, es decir, de la siguiente manera:

• Por ley

• Por testamento

• Por donación, venta u otro acto entre vivos.

• Por prescripción

Y se extinguen:

• Por muerte del usuario o habitador según el caso.

• Por la resolución del derecho del constituyente del derecho de uso o de habitación.

• Por consolidación del derecho de uso o habitación con la propiedad.

• Por prescripción.

• Por renuncia al derecho ya sea de uso o habitación.

Los derechos de uso y habitación no son transmisibles a los herederos, ni pueden cederse a ningún título, el usuario o el habitador no pueden arrendar, enajenar o prestar ningún objeto al que se extienda su derecho.

Las obligaciones del usuario y del habitador son usar las cosas que comprenden su derecho con el cuidado necesario y deben colaborar con los gastos ordinarios tendientes a la conservación.

Estos derechos se diferencian del derecho de usufructo porque en el usufructo el usufructuario tiene el goce pleno y disfrute de su derecho, es decir que puede disfrutar de los frutos de la cosa, mientras que el derecho ya sea de uso o habitación se limitan a las necesidades personales del usuario o habitador; en el usufructo se puede arrendar, ceder el bien usufructuado y en el derecho de uso o habitación no.

LA SERVIDUMBRE

La servidumbre es un derecho real inmueble por el cual él un predio llamado dominante se aprovecha del gravamen o carga impuesta a otro predio denominado sirviente con el presupuesto de que ambos predios pertenezca a diferentes dueños.

El autor Alfonso María barragán la define como un derecho real accesorio limitativo del dominio, que consiste en la faculta d que tiene su titular de aprovechar parte de la utilidad de un predio ajeno o de imponer la abstención actos ilícitos inherentes a la propiedad, en beneficio de su propio predio o de la comunidad.

Servidumbre predial o simple servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio, en utilidad de otro predio de distinto dueño

Entonces siendo la servidumbre una carga que se encuentra sobre un predio o propiedad y que además beneficia a otra propiedad prestándole una utilidad, se cumple con las servidumbres una función social. Dicha función social de la propiedad la menciona la Constitución Política en su artículo 58 inciso segundo al expresar que la propiedad es una función social que implica obligaciones.

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