Parcial Materia DERECHO REGISTRAL

Parcial Materia

DERECHO REGISTRAL

1. Juan Cornet que es propietario de un inmueble en la ciudad de Río Tercero concurre a una inmobiliaria para colocarlo en venta.

Jorge Freytes compra dicha propiedad por su intermedio, que actúa como corredor inmobiliario. Ud. luego de hacer suscribir  el respectivo boleto de compraventa a comprador y vendedor, los deriva a una escribanía a los fines de la confección de la escritura pública que no se inscribe en el Registro de la Propiedad. El inmueble está ocupado por una familia que usurpó el mismo por no tener donde ir. Con posterioridad,  ingresa al mismo un oficio de embargo de un acreedor de Cornet, por orden del juzgado de Primera Instancia Sexta Nominación Civil y Comercial de la ciudad de Córdoba, Secretaría Otamendi, en autos caratulados "Martínez Olegario c/ Juan Cornet - Ejecutivo".

Ud. Como corredor Inmobiliario deberá responder: (20 puntos)

Pregunta Nº 1

 (Parcialmente Correcta)

a.- Explique en qué consiste la tradición y su incidencia en la constitución de los derechos reales, explicitando si, en el caso dado, ha quedado efectivizada.

b.- Analice, de manera fundada, si Freytes puede hacer valer su derecho frente al acreedor embargante.

a.- La tradición consiste en la entrega real, efectiva, material y voluntaria de la cosa (realizada por el tradens) y la recepción real, efectiva, material y voluntaria de la misma realizada por el accipiens. Debe ser real y efectiva, porque por más que en una cláusula de un boleto se establezca que "la tradición se ha producido en este acto", si en realidad el vendedor se quedó con las llaves del inmueble y el comprador nunca pudo entrar en la propiedad, no hay tradición real y efectiva.  Asimismo debe ser voluntaria porque si se entrega la cosa en base a amenaza o coacción, llevará a la nulidad del acto jurídico y por lo tanto de la entrega y recepción de la cosa. Es decir que cuando definimos a la tradición hay una entrega y una recepción, con las características señaladas, de real, efectiva y voluntaria de la cosa, sea a una persona física o jurídica.

Ésta tiene dos funciones de suma importancia: Función Publicitaria, la que hace que la sociedad conozca el nacimiento del derecho real, y la función Constitutiva, en donde antes de la tradición del inmueble no se adquiere ningún derecho real. Su incidencia es constitutiva del Derecho Real para muebles e inmuebles, en donde el derecho real no nace sino es inscripto.

Vemos aquí, la ley nos dice que para que haya tradición el inmueble debería estar libre de ocupantes, debe estar vacuo/vació y de no estarlo no debe haber alguien que se oponga, si los ocupantes fueron notificados de la tradición del inmueble y no se opone a esta, la tradición queda efectivizada. En este caso no se dio la tradición ya que el inmueble estaba ocupado, por lo que se puede establecer que la tradición no se hizo efectiva.

La tradición tiene dos funciones:

1) La primera función es ser constitutiva del derecho real, para todo tipo de cosas, sean muebles o inmuebles, salvo cuando la registración es constitutiva, en cuyo caso el derecho real no nace si no se inscribe. Es decir,  que la registración es necesaria para el nacimiento del derecho real.

Ejemplos de registración constitutiva son: registro de palomas mensajeras, registro de automotores, registro de equinos pura sangre de carrera (ley 20.378)  registro del resto de animales de raza (art 11 y 14 ley 22.939) y registro marcario de la Propiedad Industrial (art 4 ley 22362). Es decir que, salvo estos cinco tipos de registros sobre muebles, en los demás la tradición hace nacer el derecho real. Así, en el artículo 1892  segundo párrafo del Código Civil  y Comercial de la Nación, en su segundo párrafo dice ": la tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la posesión.

2) La segunda función es publicitaria del derecho, que se basa en la entrega que una persona hace a otra respecto de una cosa, exteriorizando y dando a conocer a la sociedad una determinada situación jurídica.  La tradición como sistema publicitario resulta insuficiente, porque no otorga seguridad jurídica. La entrega de la cosa no siempre tiene el objeto de hacer nacer el derecho real como lo estipula el artículo 1892 en su segundo párrafo,  ya que a veces la entrega sólo genera un derecho personal, como cuando alguien da una cosa a otro para que la cuide y conserve y la restituya en un periodo determinado de tiempo.

b.- La Ley 17711 dispone en su Art 2505: "La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas".

En el actual art. 1893 del C.C y C se dispone que: La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso. Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.

En este caso, no existió registración del inmueble, por lo tanto, Freytes no puede hacer valer su derecho frente al acreedor embargante, debido a que nunca adquirió el dominio del inmueble, por un lado no se hizo la inscripción respetiva en el registro, por lo que no es oponible contra terceros y por otro lado nunca se efectúo la tradición, ya que para que haya la tradición, el inmueble debe estar vacío y en este caso el mismo estaba ocupado. Por lo que no es oponible a terceros una escritura que no fue inscrita.

Pregunta Nº 2

Dicho embargo no es oponible al comprador, dado que el certificado expedido al registro comienza a tener validez a partir de las 00:00 hs del día 4 de Mayo, produciéndose  una reserva de prioridad a favor del comprador, garantizando la inmutabilidad jurídica del inmueble y un bloqueo registral, el Fedatario tiene un plazo de 45 días corridos, contados desde el otorgamiento para presentar la escritura pública en dicho registro, produciéndose efectos de prioridad y se retrotraen a la fecha de celebración de la escritura pública, en dicho ejemplo se han respetado los plazos de bloqueo(25 días y 45 días (respectivamente), todo embargo que ingrese se anota en forma condicional, pero una vez inscripta la escritura pública por la cual se solicitó el certificado, dichos embargos, si bien están anotados en la matricula, no son oponibles al comprador, de lo contrario si no se hubiesen respetados dichos plazos para la realización de la escritura y su respectiva presentación, los embargos anotados condicionalmente quedan anotados en forma definitiva y son oponibles al comprador, produciendo un daño del cual será responsable civilmente el escribano.

...