Análisis Del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial

Análisis del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial

Esta Ley se dicta mediante Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha viernes 23 de Mayo de 2014, bajo el decreto N° 929. La característica más resaltante de esta nueva integrante de nuestra legislación venezolana salta a primera vista a partir de su nombre, en el cual se aprecia que viene a ser una especie de “extensión” de la aun vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, con la gruesa distinción de que esta nueva Ley solo aplicara para locales de uso comercial, con esto se puede dejar en claro incluso antes de adentrarnos en la legislación como tal, que oficinas, consultorios médicos e industriales, así como espacios destinados al sector educativo, por dar algunos ejemplos, seguirán rigiéndose por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en el 2010.

En la Gaceta Oficial en que fue presentada este instrumento legal se nos presenta de entrada una especie de preámbulo, el cual nos ofrece una visión de las razones y motivos para la creación de dicha ley, del cual nos parece oportuno citar:

“El presente Decreto Ley, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios para el arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, en procura de las relaciones arrendaticias justas y socialmente responsables en aras de garantizar y proteger los intereses de las venezolanas y venezolanos”.

Esto viene a ser una especie de objeto de la ley, el cual se repetirá con unas pocas palabras menos en el artículo 1° de esta misma. La Ley está distribuida en 10 capítulos y 44 artículos, junto con 6 disposiciones transitorias, 2 disposiciones derogatorias y una disposición final.

Para empezar a trabajar la Ley, en su artículo 2° nos establece lo que a sus efectos se considera como un “Inmueble destinado al uso comercial”, los cuales son “Aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste”, además de establecer la presunción sobre los inmuebles que se encuentran ubicados dentro de centros comerciales.

Los artículos que acompañan a este 2° de esta Ley en su primer capítulo son básicamente de la naturaleza que cabria esperar en cualquier instrumento jurídico, con poca innovación que resaltar. Es a partir del capítulo cuarto que las innovaciones empiezan a hacerse palpables, como por ejemplo en el artículo 26, en cual se establecen las prorrogas máximas según la duración del contrato (Para la cual la mínima será de un año). Continuando en este orden, en el capitulo quinto, titulado De los Cánones, su pago y fijación, se nos presenta a nuestro parecer uno de los puntos más claves y determinantes de esta Ley, como lo es la forma en que se fijara el canon de arrendamiento. El artículo 31 abre las indicaciones para calcular el valor del inmueble, estableciendo que el mismo se determinara mediante un avaluó realizado según el costo de reposición, en el cual el SUNDDE (Superintendencia Nacional de Derechos Socio Económicos) actuara como supervisor.

El artículo 32 señala que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación será determinado por el arrendador y el arrendatario aplicando alguno de los siguientes métodos acordados entre las partes:

1) Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año.

CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA

CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual

VI: Valor del inmueble al momento de la transacción, se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.

M2A: Metros cuadrados arrendable.

M2a: Metros cuadrados a arrendar

%RA: Porcentaje de rentabilidad anual.

2) Canon de Arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas: Se establecerá como referencia el Monto Bruto de Ventas (MBV) por el arrendatario, expresadas en la Declaración Regular del Impuesto al Valor Agregado (IVA) correspondiente al mes inmediatamente anterior. Si hubiere una Declaración Sustitutiva, el porcentaje del monto allí reflejado será sumado al porcentaje de ventas del mes siguiente. El porcentaje a aplicar sobre el monto de ventas realizadas será definido por las partes y oscilará entre el 1% y 8%, quedando ésto claramente establecido en el respectivo contrato. Para casos de operaciones comerciales cuya actividad principal sea entretenimiento, las partes podrán convenir porcentajes entre 8% y 15%.

3) Canon de Arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de Ventas: La porción fija en ningún caso será superior al 50% de lo que corresponde a un canon de arrendamiento fijo, según lo establecido en el numeral 1.

El % de ventas en ningún caso será superior a 8%, según lo establecido en el numeral 2.

Cuando el el porcentaje de ventas supere el doble de la

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