EL ARRENDAMIENTO. CIVIL V

EL ARRENDAMIENTO (CONTINUACION)

REGLAS PARTICULARES RELATIVAS AL ARRENDAMIENTO DE CASAS, ALMACENES U OTROS EDIFICIOS. Reglas aplicables. El arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios se rige por las disposiciones generales del arrendamiento, las particulares contenidas en el Capítulo VI, Título V del Libro IV del Código Civil, y las especiales de la Ley de Inquilinato emitida por Decreto No. 20 del 24 de agosto de 1996, reformada por Decreto No. 866 del 18 de diciembre de 1979. Las disposiciones de esta Ley son de interés público, y por lo mismo, son irrenunciables los derechos que corresponden al arrendador o subarrendador. Las relaciones entre empresarios de hoteles, hospedajes o similares, y los usuarios de dichos servicios no se rigen por ninguna de las disposiciones mencionadas sino por un régimen especial (Art. 1º., 2º. Y 6º. L.I).

Clasificación de los inmuebles objeto del arrendamiento. Para la aplicación de la Ley de Inquilinato, los inmuebles que se arriendan están clasificados en: a) viviendas, que son inmuebles urbanos u suburbanos o parte de los mismo, dados en alquiler para destinarlos a habitación del inquilino y del grupo familiar que con el conviene; b) locales, los inmuebles urbanos y suburbanos o parte de los mismos, destinados a fines privados, industriales, profesionales o comerciales, y en general negocios o de cualquier otra naturaleza, sean o no de índole lucrativa, siempre que no tengan el carácter de viviendas; y c) Mesones o cuarterías, la serie de tres o más piezas habitadas por familias distintas, que tengan servicios sanitarios en común. Cuando un mismo inmueble se destine para vivienda y local, se regirá por las disposiciones relativas a la vivienda. Pero dicha ley no se aplica a viviendas o locales amueblados, reputándose como tales lo que comprendan en el arrendamiento  o en el subarrendamiento con valor mayor de mil quinientos lempiras, sin incluirse en dicha cantidad los equipos y artefactos destinados al servicio permanente del inmueble. El valor real del mobiliario será fijado, en su caso, por la autoridad competente, a solicitud del arrendador o del inquilino, aplicando para tal efecto por analogía, lo que la mencionada ley dispone en cuanto al avalúo de viviendas y locales (Art. 4º, 5º y 7º L.I)

El precio o renta. La renta mensual que por la vivienda, local o mesón deberá pagar el inquilino será pactada por las partes, siempre que no exceda de la tasa fijada por la Ley, que es la siguiente: a) para las viviendas y mesones el 0.25% del valor del terreno en que esté ubicada la construcción más el 1% del valor de la construcción misma. Estos porcentajes son aplicables solo cuando los inmuebles tengan instalaciones permanentes de agua potable, servicios sanitarios y energía eléctrica; en caso contrario la renta será el 50% de la computada conforme a los porcentajes mencionados; b) para los locales la renta será de 0.9% del valor total del inmueble. Es de libre contratación el alquiler de las viviendas y locales cuando el valor real y total del inmueble en que estén comprendidos exceda de cuarenta mil lempiras, exceptuándose los mesones o cuarterías (Art. 11 y 21 ref. L.I y 18 del Decreto No. 866 del 18 de diciembre de 1979).

Aumento y rebaja de la renta. La renta que se esté pagando conforme a la tasa legal solamente podrá ser aumentada cuando el propietario del inmueble hubiere efectuado nuevas construcciones, ampliaciones o mejoras de importancia. En tales casos, y para los efectos del cómputo de la renta legal, el valor real que el inmueble tenía anteriormente se elevara en una suma igual a la efectivamente invertida en dichas obras. El inquilino que no esté conforme con el aumento hecho por el arrendador podrá solicitar su rebaja ante el Departamento Administrativo de Inquilinato o sus delegadas. Tanto para la fijación como para el aumento y rebaja de la renta, dicho Departamento o sus delegados tomaran como base: 1) El valor que de los bienes arrendados figure en el catastro distrital o municipal correspondiente; y 2) En efecto de catastro o del valor catastral, el valor que alos bienes arrendados se asigne por peritos nombrados por el expresado Departamento o sus delegados. La valoración que deba hacerse de las unidades habitacionales de un edificio, divido entre el número de apartamentos, menos el valor que resulte para las áreas no destinadas a vivienda (Art. 9o y 11 L.I., p. ultimo, 2º y 3º del Decreto No. 866).

Sanción. El arrendador que cobre más de la renta que conforme a la Ley corresponde pagar, será sancionado con multa equivalente al valor total cobrado en exceso y quedara obligado además, a devolver al inquilino todos los excesos que éste hubiere pagado. La devolución al inquilino podrá hacerse por pago en efectivo o por compensación con los alquileres futuros (Art. 74 ref. L.I.). Quien diere en subarrendamiento partes de un inmueble no podrá percibir en total, por aquel concepto, más del 20% del alquiler que deba pagar al arrendador, incluyéndose el alquiler correspondiente a la vivienda o local que el subarrendante ocupare. La acción para evaluar estos, corresponderá tanto al arrendador como a los inquilinos (Art. 30 L.I.).

Obligaciones del Arrendatario. El inquilino tiene las obligaciones siguientes:

1. Usar el inmueble arrendo según los términos o espíritu del contrato, como todo arrendatario. El Art. 1739 del Código Civil reitera esta obligación al decir: “El arrendador tendrá derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilícito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrán ser igualmente expelidas”.
2. Cuidar la conservación de la cosa arrendada, y en consecuencia, hacer las reparaciones locativas, las cuales se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió: pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo de fuerza mayor o caso fortuito, o de mala calidad del edificio, por vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción. Este especialmente obligado: 1º A conservar la integridad de las Paredes, techos y pavimentos, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebran o desencajen. 2º A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques. 3º A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario (Art.1736 y 1737 C. Civil).  
3. Mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseados; mantener limpios los patios, caballerizas, pozos y acequias y deshollinar las chimeneas. La negligencia grave, bajo cualquiera de estos aspectos, dará derecho al arrendador para la indemnización de perjuicios (Art.1738 C. Civil).  
4. Pagar el precio o renta. La mora del arrendador en recibir el pago de la renta dará derecho al inquilino para depositar su valor, a la orden del propio arrendador, en el Departamento Administrativo de Inquilinato. La mora se producirá por la mera negativa del arrendador para recibir el pago dentro de los tres días hábiles anteriores y los tres días hábiles posteriores a la fecha del vencimiento del periodo a pagar y su existencia se presumirá a favor del inquilino. El arrendador podrá impugnar judicialmente el depósito, probando en juicio sumario, ante el juez competente, la inexistencia de su mora o el hecho de que el depósito cubre el valor de dos o más periodos vencidos consecutivos de renta. Mientras no se resuelva la impugnación valdrá el depósito ( Art. 27 ref. L I).  
5. El arrendatario que subarriende está obligado a informar a sus subarrendatarios de toda demanda que le haya sido interpuesta en lo judicial o lo administrativo, so pena de responder por los daños y perjuicios que sufrieron a causa de su ignorancia de la acción entablada. El arrendatario consignara en su contestación a la demanda los nombres de los subarrendatarios si los hubiere. Cualquiera de los subarrendatarios tendrá derecho a intervenir en el litigio como colitigante del demandado, pero para poder hacerlo será necesario que el subarrendamiento haya sido autorizado por el arrendador y que a su primer escrito el como tal. Los subarrendatarios no tendrán más derechos que los que la ley conceda al arrendatario, y las sentencias contra este producirán sus efectos contra aquellos aunque no hayan intervenido en el litigio. Estas disposiciones no se aplican en el caso de arriendo de mesones, ni cuando la demanda se estable ante el Departamento Administrativo de Inquilinato o sus delegaciones (Art.71 ref. L.I).

Reglas especiales relativas al arrendamiento de mesones.

Esta clase de arrendamiento está sujeto a las disposiciones sobre el arrendamiento de viviendas y locales, y a las especiales siguientes:

1. Cuando una persona da en arrendamiento un mesón se presume de derecho que concede la autorización para subarrendar, y las causales de orden personal que puedan dar por terminado el contrato principal de arrendamiento entre arrendador y arrendatario, no afectaran las condiciones de los subarrendatarios (art 41 L. I.).  
2. Cuando el mesonero (persona que tiene a su cargo la vigilancia y cuidado del mesón) ocupe una de las piezas sin pagar en efectivo el alquiler, no se entenderá que tiene la calidad de inquilino, salvo que así se exprese en su contrato de trabajo y el arrendador del mesón declare que la habitación es cedida como parte de remuneración (art 42 L. I.).
3. El contrato celebrado por el inquilino de una pieza de mesón, se entenderá que continua con el grupo familiar que con el convive en dicha pieza, en los casos de muerte incapacidad o ausencia prolongada de aquel, para gozar de este beneficio el inquilino señalara en el contrato o designara por escrito al juez respectivo, la persona que representara al grupo en sus relaciones con el arrendador. Si la persona designada fuere fallecido, o estuviere incapacitada o ausente, los miembros del grupo familiar tendrán facultad para hacer por si mismos dicha designación, todo sin perjuicio de no interrumpir el cumplimiento regular de las obligaciones del contrato (art 43 L.I.).  
4. Todo contrato de arrendamiento o subarrendamiento de una pieza de mesón deberá constar por escrito y contendrá por lo menos: 1) nombre completo, edad, profesión u oficio, domicilio del arrendador, y detalles de su tarjeta de identidad o documento similar si fuese extranjero. 2) las designaciones del numeral anterior del inquilino. 3) el nombre del mesón, si lo tuviere, y el número de la pieza arrendada. 4) el precio, alquiler o renta. 5) el nombre de la persona o personas autorizadas para recibir la renta. 6) la designación por parte del inquilino de la persona que la representa al grupo familiar en las casos de muerte, incapacidad o ausencia prolongada del inquilino. 7) el lugar y fecha del otorgamiento. El contrato será firmado  por los otorgantes y si alguno de ellos no supiere o no pudiere firmar, estampara su huella digital (art 45 L.I.).
5. El contrato se otorgara por triplicado debiendo quedar el original en poder del arrendador, una copia para el inquilino y otra será remitida por el arrendador al juzgado competente, dentro de las  5 días siguientes al de su celebración, salvo que el contrato haya sido otorgado en escritura pública  (art 46 L.I.).  
6. Es obligación del arrendador extender recibo de todo pago que se haga, y el inquilino tendrá derecho a exigir que se cumpla con esta disposición. Si el arrendador se negare a extender recibo en la forma prescrita, el inquilino se abstendrá de verificar el pago, debiendo depositar la renta adeudada en el departamento administrativo del inquilinato en cuyo caso dicha autoridad extenderá el recibo y anotara el pago en un libro de depósitos de alquileres, haciendo mención del número de asiento en el reverso del ejemplar del contrato de arrendamiento que posea el inquilino; tramite que se ajustara al procedimiento ya mencionado al hablar de la obligación del inquilino de pagar la renta (art 48 L.I.).
7. En los arrendamientos de piezas de los mesones, el pago del alquiler será por meses, pero si el inquilino ocupare la pieza solamente parte de las días del mes, pagara la parte proporcional del alquiler correspondiente a la fracción del mes que haya habitado. Si el arriendo comenzara en un día posterior al primer día del mes, se pagara la renta correspondiente a los días que transcurran hasta el último día de dicho mes, y de allí en adelante se aplicara la regla establecida en este artículo: si el arrendador aceptare pagos parciales no por eso se entenderá que el arriendo ha sido contratado en forma distinta a la aquí prescrita (art 48 L.I.).
8. Cuando dentro de un periodo de doce meses consecutivos, el arrendador o arrendatario general de un mesón incurra por los menos tres infracciones  por no extender recibo de las pagos totales que le hagan sus inquilinos, la autoridad competente, al imponer la multa que corresponda por la ultima infracción, decretara que todo pago que en lo sucesivo hubieren de hacer los inquilinos, se ha hecho ante tal autoridad, a la orden del arrendador, prohibiéndose a este último exigir pago alguno directamente a los inquilinos (art 49 L.I.).
9. Cada mesón deberá estar dotado por lo menos de un servicio y las correspondientes instalaciones sanitarias por cada tres habitaciones (art 50 L.I.).

Expiración  del arrendamiento de viviendas y locales. Conforme al Art. 51 L.I., los arrendamientos y subarrendamientos expiran por convención de las partes, es decir, al vencerse el plazo convenido o al cumplirse la condición resolutoria pactada, y además por sentencia judicial en los casos siguientes:

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