Comercializacion Inmobiliaria

-Locaciones Urbanas (Ley 23.091)-

ARTÍCULO 1º — Instrumentación. Los contratos de locaciones urbanas, así como también sus modificaciones y prórrogas, deberán formalizarse por escrito.

ARTÍCULO 2º — Plazos. … el plazo mínimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años. Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos.

Los contratos que se celebren por términos menores serán considerados como formulados por los plazos mínimos precedentemente fijados. (Máximo de 10 años).

Quedan excluidas del plazo mínimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley:

a) Las contrataciones para destinos diplomáticos.

b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino hasta los 6 meses.

c) Espacios para depósito.

d) Las locaciones de puestos en mercados o ferias.

e) Las locaciones en que los Estados nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos.

Art. 1.508 (C. Civil) Cuando el arrendamiento tenga un objeto expresado, se juzgará hecho por el tiempo necesario para llenar el objeto del contrato. (Fiestas, recitales, etc.).

(No aplicable) ARTÍCULO 3º — Ajustes. Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse exclusivamente los índices oficiales que publiquen los institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado.

Cuatro opciones para pactar el precio del contrato:

1- Clausula de renegociación (peor opción)

2- Precio escalonado (no aconsejable)

3- Bonificaciones (escalonado encubierto)

4- Clausula de ajuste (No utilizable en estos momentos)

ARTICULO 10. — Ley 23928 (de convertibilidad) Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1° de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios.

(No aplicable) ARTÍCULO 4º — Fianzas o Depósitos en Garantía. Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, deberán serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades serán devueltas reajustadas por los mismos índices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locación.

ARTÍCULO 5º — Intimación de pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deberá intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca será inferior a 10 días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el lugar de pago.

CAPITULO II

De las locaciones destinadas a vivienda

ARTÍCULO 6º — Períodos de pago. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales.

ARTÍCULO 7º — Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores de un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado;

c) El pago del valor llave o equivalentes.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.

ARTÍCULO 8º — Resolución anticipada. El locatario podrá, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un sólo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

No es resolución, es recisión.

ARTICULO 29 BIS. — La disposición contenida en el artículo 8º resulta aplicable a los restantes destinos locativos previstos en la presente ley.

ARTICULO 9º — Continuadores del locatario. En caso de abandono de la locación o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar.

-Arrendamiento Rural (Ley 13.246)-

El contrato debe hacerse por escrito, ya sea por instrumento público o privado.

Si el contrato es menor a 3 años y es para explotación de ganado se denomina Contrato de Pastoreo, si es para siembra se denomina Contrato de Siembra o Cosecha Accidental.

Arrendamiento Aparcería

Objeto Inmuebles con destino a explotación agropecuaria, fuera de la plata urbana. Inmuebles con destino a explotación agropecuaria, fuera de la plata urbana.

Puede ser ganado también, recibe el nombre de MEDIERÍA.

Plazos El plazo mínimo es de 3 años, al igual que en los contratos sucesivos, salvo opción de prórroga. El plazo mínimo es de 3 años, al igual que en los contratos sucesivos, salvo opción de prórroga.

Precio Es un canon en dinero, que se paga tanto si el negocio va bien, como si no. Se paga con una parte de los frutos de la explotación, se comparten los beneficios y las perdidas.

Puede ser una combinación de dinero y frutos.

Obligaciones del Arrendatario/Aparcero:

- Destinar el inmueble a la explotación pautada.

- Mantener el predio libre de plagas y malezas si lo ocupó en esas condiciones y contribuir con el 50 % de los gastos que demande la lucha contra las mismas, si éstas existieran al ser arrendado el campo.

- Conservar los edificios y demás mejoras del predio, los que deberá entregar al retirarse en las mismas condiciones en que los recibiera, salvo los deterioros ocasionados por el uso y la acción del tiempo

- Plantar dentro de los tres primeros años de la celebración del contrato y cuidar durante toda

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