Fideicomiso

El tema fiduciario es fascinante y amerita uno o varios artículos consecutivos. Muchas personas nos consultan por este sistema, lo escuchan en los bancos o con colegas, como la solución a sus problemas de financiamiento y no hay nada más erróneo. El fideicomiso no es una figura financiera, el fideicomiso no es una garantía de financiamiento, el fideicomiso no es la solución financiera. El fideicomiso es una herramienta muy completa que hay que saber aprovechar pero primero hay que comprenderla.

El fideicomiso es, en general, una estructura de garantía. La base del fideicomiso es un “contrato”; este documento lo regula y se adecua a cada proyecto o caso en particular. Esta es la razón por la que cada proyecto fiduciario es diferente al otro; es un “traje a la medida”. Como se habrán dado cuenta, la clave es un contrato, por lo tanto los especialistas en estos menesteres son los abogados.

Dentro del sector de construcción es una figura muy utilizada y cada vez más solicitada. Los bancos la demandan para permitir el apoyo a clientes con problemas financieros y que mediante este sistema se asegure que los recursos sean destinados exclusivamente al proyecto y no a otros gastos. Los gobiernos solicitan el fideicomiso como imagen de seriedad en operaciones que comparten más de un país como es el caso de la carretera interoceánica. En países como México o Colombia el fideicomiso es sumamente difundido y utilizado en prácticamente toda figura financiera.

En el Perú, el fideicomiso se ha utilizado en todos los desarrollos mineros más recientes. El proyecto del gas de Camisea se estructuró con un fideicomiso matriz y varios adicionales para cada subproyecto. Las principales inversiones en hotelería o servicios públicos utilizan el fideicomiso.

Para los proyectos inmobiliarios, permite mitigar el riesgo proveyendo a los financiadores el proyecto (bancos e inversionistas) y a los compradores, un mecanismo ejecutivo, extrajudicial y transparente para administrar el riesgo.

El Fideicomiso permite mitigar el riesgo

Los participes de un fideicomiso son tres:

Fideicomitente: Quien encarga el fideicomiso

Fiduciario: Quien administra el fideicomiso

Fideicomisario: El beneficiario del fideicomiso

Si bien los nombres pueden sonar extraños, es la terminología utilizada en Latinoamérica. Todos los años, en octubre tiene lugar el Congreso Latinoamericano de Fideicomisos (COLAFI), donde se tratan los temas fiduciarios de interés para la región. Este año el congreso se realizó en Lima, Perú, al cual tuvimos la oportunidad de asistir y compartir la experiencia de fiducia inmobiliaria en diversos países de la región como un tema clave del congreso.

En general el fideicomitente pueden ser varias personas, así como el fideicomisario, e inclusive el primero también puede ser el fideicomisario. Por lo general el fiduciario es uno solo. En Perú las leyes permiten a los bancos y financieras actuar como fiduciarios, del mismo modo que también están hábiles las empresas particulares creadas especialmente para estos fines como lo es La Fiduciaria, la primera empresa de estos servicios constituida en el país. Los fiduciarios están controlados y regulados por la SBS (Superintendencia de Banca y Seguros). Cada fideicomiso está obligado a llevar contabilidad independiente.

La clave de la seguridad del fideicomiso es el patrimonio autónomo. Todos los bienes y activos constituidos dentro de éste son inembargables y cuentan con la seguridad jurídica que muchos proyectos, inversionistas y bancos requieren.

En el caso de un fideicomiso inmobiliario el terreno es transferido al patrimonio autónomo, movimiento no considerado como venta, por lo tanto no esta gravada con alcabala. El fideicomitente o propietario del terreno sigue siendo el propietario pero el bien cambia su dominio al fideicomiso. En este instante el bien esta protegido e independizado de los riesgos que puedan tener las partes independientes.

Estructura de un fideicomiso inmobiliario

Fuente: Dr. Paulo Comitre, Gerente General La Fiduciaria SA

En el cuadro anterior pueden apreciar los participantes del fideicomiso, al igual que banqueros, inversionistas o compradores pueden ser considerados fideicomitentes y fideicomisarios al mismo tiempo. Al inicio del proyecto ellos son parte de la creación del proyecto: el promotor con su aporte o con el terreno; el inversionista con la caja para el inicio; el banco con la línea de financiamiento y el comprador con los recursos

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