AVALUO

Aspectos más relevantes del contrato de Arrendamiento

Iniciaré con una hipótesis ¿QUÉ SERÁ UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO? Discutíamos en clases lo que lo definía, sin embargo es necesario recalcar que es un contrato por el cual una persona usa o disfruta temporalmente de un bien a cambio del pago de un precio o la prestación de un servicio a su dueño.

Luego, es importante señalar que en todo contrato existen obligaciones, ya sea para una de las partes si el contrato es unilateral como en la donación o para ambas partes si es bilateral como es nuestro caso al describir un contrato de arrendamiento.

Para abordar este punto y los siguientes debemos basarnos en el Código Civil y la Ley de Arrendamiento. Sin embargo en mi opinión expongo que los contratos de arrendamiento son bilateral; es decir, genera obligaciones para ambas partes, además es oneroso, consensual, de ejecución sucesiva, principal y nominado.

Respecto a la característica de bilateral así mismo como el arrendatario tiene obligaciones como por ejemplo la de restituir el bien que se le ha entregado en arriendo en el tiempo convenido.

En cuanto al plazo a tiempo determinado o indeterminado, que versen sobre inmuebles exentos de regulación y en los que no se haya pactado cláusula de valor a los fines de la actualización periódica del canon de arrendamiento mensual, éste se ajustará cada vez que haya transcurrido un (1) año de la relación arrendaticia, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela, acumulado para ese mismo período, si las partes no hubiesen llegado a un acuerdo sobre el monto del mismo.

Dentro de las responsabilidades de las partes les puedo decir el arrendador debe tener la cosa que va arrendar en perfecto estado y totalmente solvente para poder exigir al arrendatario las siguientes responsabilidades: Pagar a tiempo lo arrendado, mantener la cosa en buen estado o buenas condiciones, reparar los daños causados, y antes de reparar estos notificar inmediatamente de estos daños al arrendador; y entregar en las mismas condiciones que recibió, entre otras.

Ahora bien, lo más relevantes para ustedes, mis apreciados bachilleres no debe ser mi opinión sino el basamento legal y para que puedan dar empezar sus ensayos deben tener presente que según el Código Civil venezolano “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla” (C.C. art.1.579).

La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y, la otra arrendatario. El precio se suele llamar canon, pensión o alquiler.

De conformidad con el artículo citado, los elementos esenciales del tipo con¬tractual son: La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble; - Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación lo que no implica que haya de ser por un término determinado, pero sí excluye que sea perpetuo; y Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

Detallado esto, les doy una breve descripción de los posibles arrendamientos:

Arrendamiento y Enfiteusis: Los efectos de ambos contratos son muy diferentes. El enfiteuta adquiere un derecho real sobre el fundo enfitéutico que le confiere las facultades de gozar el fundo, disponer de él y rescatarlo mientras que el arrendatario sólo adquiere un derecho personal frente al arrenda¬dor en virtud del cual puede exigir de éste que le haga gozar de la cosa arrendada.

Los casos de tipificación dudosa sólo se presentan cuando el contra¬to versa sobre un fundo y se asume la obligación de mejorarlo, ya que a falta de uno de esos elementos no puede tratarse de una enfiteusis. Pero si se dan ambos elementos cabe la posibilidad de que el contrato sea de enfiteusis o de arrendamiento. A menos que las partes hayan manifes¬tado inequívocamente su voluntad, sólo existen criterios de diferencia¬ción de valor relativo.

En efecto, inclina a pensar que se trata de enfiteu¬sis la circunstancia de que el contrato sea perpetuo o por tiempo superior a la duración máxima legal del arrendamiento (aunque teóricamente se¬ría posible concluir que se trata de un arrendamiento sujeto a reducción), o de que el canon convenido sea anual (aunque el canon de arrenda¬miento puede ser también anual).

Pero lo cierto es que puede presentar¬se el caso de que las estipulaciones del contrato no permitan determinar si se trata de un arrendamiento o de una enfiteusis. En tal hipótesis, el autor Aguilar Gorrondona se inclina por la tesis de que se trata de un arrendamiento.

Arrendamiento y Comodato: La diferenciación entre ambos contratos es muy neta: el arrenda¬miento es oneroso y consensual mientras que el comodato es gratuito y real. No existe pues confusión posible.

Arrendamiento y Préstamo a Interés: Aunque existe la opinión de que el préstamo a interés constituye un arrendamiento, lo cierto es que en el préstamo a interés hay transferencia de la propiedad y la restitución es en bienes de la misma cantidad y calidad o valor, mientras que en el arrendamiento no hay transferencia de la propiedad y la restitución se refiere a la misma e idéntica cosa arrendada.

Por otra parte el préstamo a interés es un con¬trato real, mientras que el arrendamiento es consensual.

Arrendamiento y Depósito: El arrendamiento es un contrato consensual y oneroso, mientras que el depósito es un contrato real y por su naturaleza (aunque no por su esencia), gratuito. Por lo demás, las obligaciones del arrendamiento son totalmente diferentes a las del depósito. Sin embargo, existen algunos casos de tipificación dudosa.

Arrendamiento y Contrato de Obras: Ambos contratos se diferencian por el contenido de las prestacio¬nes que en un caso tiene por objeto el goce de una cosa y en el otro la realización de un trabajo.

Arrendamiento y Contrato de Trabajo: Aunque los tipos contractuales respectivos son inconfundibles, se presentan algunos casos de tipificación dudosa.

El caso clásico es el de un chofer que se obligaba a pagar la mitad de sus ganancias al dueño del coche. En este caso se considera que hay un contrato de trabajo y no arrendamiento, criterio del cual discrepa un amplio sector de la doctrina.

Arrendamiento y Usufructo: Las diferencias entre ambas instituciones son muy numerosas:

1º El arrendamiento es siempre un contrato, mientras que el usu¬fructo es un derecho que puede derivar, de testamento o, contrato de usucapión. Aguilar hace la acotación, de que después de la Reforma Parcial de 1982 del Código Civil venezolano, no quedó de hecho en Venezuela ningún usufructo

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