Derecho Civil, Locacion De Cosa

1. Concepto

2. Concentimiento

3. Capacidad

4. Objeto

5. Forma

6. Obligaciones del locador

7. Obligaciones del locatario arts. 1554 al 1582

8. Cesion de la locacion y sublocacion

9. Conclusion de la locacion

1. Concepto

art. 1493

Hay locación de cosas cuando una persona, el locador, se obliga a entregar el uso y goce y de una cosa durante un cierto tiempo a otra, locatario, que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero.

Caracteres

• Bilateral, 2 partes locador y locatario

• Oneroso, hay contraprestaciones reciprocas

• Conmutativo, a la celebración las partes acuerdan las prestaciones que deben cumplir

• Consensual, por el mutuo consentimiento de las partes

• De tracto sucesivo, respecta al pago periodico de la renta, arrendamiento o alquiler

• Nominado o tipico, tiene nombre y regulación legal

• No formal, en principio no la requiere

• Temporario, siempre tiene un tiempo de duración

• Transmisible a los herederos, por el art. 1496

ESTE TIPO DE CONTRATOS, SEGÚN LA LEY 13246 DEBEN REDACTARSE POR ESCRITO Y SUS FIRMAS CERTIFICADAS POR ESCRIBANO O AUTORIDAD PUBLICA COMPETENTE

La locación no puede ser de mas de diez años, personas jurídicas hasta veinte años. El usufructo puede ser sin termino, incluso hasta la muerte

Naturaleza Jurídica Del Derecho Del Locatario

Es personal o real?

Nuestro Código se afirma la naturaleza jurídica esta tomado desde el derecho subjetivo del locatario cuando conviene que la enajenación de una fincalocada,el arrendamiento subsiste durante el lapso convenido.

En el Derecho Romano la venta de una finca alquilada generaba la conclusión de la locación, lo que significaba que caía el derecho del locatario.

La nota del articulo 1498 del C.C. reproduce la cita de Troplong (francés) quien concluye que el derecho del locatario afecta la cosa, porque existe contra esa cosa y no contra la persona.

Resume que el adquirente de un inmueble esta obligado a respetar la locación y no puede ser un derecho personal, porque nada ha contratado al respecto y nada ha prometido por lo que es un derecho real que afecta a la cosa que ha adquirido, es decir que existe sobre la cosa un derecho a favor del locatario

Velez contradijo esta postura, afirmando que el contrato comprende no solo lo explícito sino también lo implícito.

Cuando se adquiere un inmueble arrendado y se contrae la obligación de respetarlo hasta que exista una causa para desalojar al locatario hay un concierto implícito de mantenerlo en el uso y goce de la cosa.

ELEMENTOS:

Capacidad (art. 1510): Quienes tengan la administración de sus bienes pueden arrendar y tomar las cosas ajenas en arrendamiento. Salvo por las limitaciones impuestas por la ley.

También pueden arrendar los administradores de bienes ajenos, salvo disposiciones en contrario, por otra parte, quienes están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes tampoco podrán ser locatarios ni siquiera con autorización judicial.

Además:

§ Los administradores de herencia no pueden arrendar los bienes bajo su administración

§ Los menores emancipados pueden ser tanto locadores como locatarios (Ley 17604), antes de esta ley no podian.

§ Los condóminos requieren autorización de los otros socios del condominio para participar de un contrato de locacion sobre los bienes en condominio (sucede lo mismo cuando varias personas poseen un bien en copropiedad indivisa)

Objeto: el Art. 1499 establece que pueden ser objeto de locacion las cosas muebles no fungibles y las raices (inmuebles), ademas de las cosas indeterminadas

- Por otro lado, establece que las cosas que no estan en el comercio y aquellas que no puede ser enajenadas pueden ser arrendadas, siempre y cuando no estuvieran fuera del comercio por ser nocivos o peligrosos.

- El uso que se le debe dar a una cosas debe ser honesto y conforme a las buenas costumbres, de lo contrario el contrato de locacion no será valido.

- Cuando el uso estuviere expresado en el contrato, el locatario no debe emplearlo en otro distinto al establecido. Si no estuviera expresado en el contrato, debe utilizarlo de acuerdo a la naturaleza de la cosa y para lo que la misma fue prevista

o Forma: la ley no exige condiciones especiales, pudiendo entonces realizarse contratos de locacion tanto escritos (instrumento publico o privado), hasta verbalmente. Si bien esto es valido para pequeñas locaciones o locaciones de poco valor, existen disposiciones especiales, por ejemplo, respecto a los arrendamientos rurales, exigiendo que tales actos deben formalizarse por escrito (ley 13246). Justamente, por ser que emana de la autonomia de la voluntad de las partes, el contrato se puede rescindir en cualquier momento por decisión de ambos.

El precio: Es el objeto que tiene en mira el locador al contratar.

Llamado alquiler o arrendamiento

Debe ser determinado o determinable, pero este principio no es tan riguroso como en la compraventa.

Si la cosa ha sido entregada al locatario, el contrato es valido y los tribunales fijaran el precio teniendo en cuenta los usos y costumbres o la apreciación de un perito según Ley 23.091

o Prueba: el hecho de no contar con una forma exigida y de que el mismo sea un contrato consensual, hace posible que el contrato de locacion se probado con cualquiera de los medios previstos (prueba por escrito, verbal, por testigos, declaraciones, presunciones, etc).

Plazos

Plazo máximo urbanos para vivienda:10 años; arrendamientos rurales: 20 años (si hubo mejoras)

Plazo mínimo cosas muebles: el principio de libertad de las partes inmuebles comerciales: 3 años ; habitación: 2 años

La ley 23091, reconoce al inquilino de un inmueble - vivienda el derecho a resolver el contrato después de los seis primeros meses, debiendo notificar al locador con no menos de 60 días y si se hace en el 1° año el locatario deberá pagarle al locador un mes y medio de alquiler en concepto de indemnización, y si es después del año un mes (art. 8 23091).

OBLIGACIONES Y DERECHOS DE LAS PARTES

DEL LOCADOR (ART. 1514)

- Esta obligado a entregar la cosa al locatario con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo de contrato, en buen estado de conservación, salvo si se ha convenido la entrega en el estado en que se encuentre

- Luego de entregada la cosa, esta obligado a conservarla en buen estado y a mantener en el goce pacifico al locatario por el tiempo

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