Los Derecho Reales, La Posesion Y La Propiedad

LOS DERECHOS REALES

Teorías y Concepto de derechos reales

Antes de abordar el tema concerniente a la conceptualización de los derechos reales, se efectuará una somera incursión en las teorías más resaltantes que tratan de explicar el contenido y estructura de tales derechos. Así:

Teoría Clásica: El derecho real supone una relación inmediata y directa entre una persona y una cosa, que no necesita intermediario alguno para su realización. (Roberto De Ruggiero).

Teoría Obligacionista: El derecho real es “el correlativo de una obligación pasiva universal” que sujeta a todo el colectivo a respetar el ejercicio del derecho real de que se trate. Deber negativo del sujeto pasivo. Se ejercita cuando se viola ese deber negativo invadiendo la esfera jurídica del titular del derecho real. (Planiol y Ripert, Kelsen).

Teoría Armónica: Sustenta que esa “obligación pasiva universal” de respeto al derecho real no es de la esencia de éste, sino que atañe a la sanción y garantía de ese derecho. En consecuencia, establece dos elementos constitutivos de los derechos reales. Así: elemento estático: relación de un sujeto con la cosa, que le permite al titular recabar toda utilidad que la cosa pueda reportar, correspondiéndole al sujeto un poder autónomo; y, elemento dinámico: la obligación de respeto de los terceros de no invadir la esfera autónoma del titular. (Castan, Barassi y otros).

En atención a que los derechos reales no constituyen una relación entre el sujeto y la cosa, toda vez que las relaciones jurídicas sólo existen en tanto y en cuanto las mismas se concreten entre personas o sujetos de derecho, siguiendo al autor Ramón María Roca Sastre, citado por el autor patrio Gert Kummerow, como el autor del concepto más completo, el siguiente: “es aquel derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa determinada, sin necesidad de intermediario alguno personalmente obligado, y que impone asimismo a todo el mundo ( erga omnes) un deber de respeto o exclusión, y, a veces, cuando se trata de derechos reales limitados, un ‘hacer’ o un ‘no hacer’ posiblemente conectado a un ‘soportar’.”

El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas substancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del derecho real.

Clasificación de los derechos reales

Clasificación Italiana (Chironi, Barassi y Dusi)

Derechos reales de goce y disposición: la propiedad

Derechos reales de simple goce: las servidumbres.

Derechos reales de garantía: prenda, hipoteca.

Clasificación Francesa (Mazeaud, Colin y Capitant)

Derechos reales principales: la propiedad, y, las desmembraciones del derecho de propiedad: usufructo, uso, habitación y servidumbre.

Derechos reales accesorios (garantías o seguridades): hipoteca, prenda y anticresis.

Clasificación de Hernández Gil):

Derecho real provisional (posesión).

Derecho real pleno (propiedad), y

Derechos reales limitados, a los cuales subdividen en:

De goce (usufructo, uso, habitación, servidumbres, enfiteusis, censos, foros, establecimiento a primeras cepas y superficie).

De garantía (prenda, hipoteca y anticresis).

De adquisición (tanteo, retracto y opción).

Características de los derechos reales

Inmediatividad: El dominio y poder del titular del derecho se ejerce de forma inmediata con prescindencia de cualquier otro sujeto.

Absolutos: Se dirigen frente a una universalidad de sujetos no titulares (terceros) a quienes se impone un deber general de abstención. Son oponibles erga omnes.

Indeterminación del sujeto pasivo: Todos los miembros de la colectividad son sujetos pasivos a cuyo cargo se encuentra un deber de abstención.

La determinación de la cosa objeto del derecho: Se ejercitan sobres cosas concretas e individualizas, no genéricas.

Generan acciones reales.

Poseen dos atributos: a) derecho de preferencia, y, b) derecho de persecución.

Abandono de la cosa: facultad que tiene el titular de la cosa gravada de abandonarla con efectos liberatorios, cuando estime conveniente.

Se rigen por el principio de legalidad, pues solo existen aquellos derechos reales creados por la ley, conforme al artículo 1953.

Definición legal, contenido, objeto y duración de cada uno de los derechos reales consagrados en nuestra legislación

Propiedad: Artículo 545 del Código Civil.- La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.

Usufructo: Artículo 583 del Código Civil.- El usufructo es el derecho real de usar y gozar temporalmente de las cosas cuya propiedad pertenece a otro, del mismo modo que lo haría el propietario.

Uso: Artículo 624 del Código Civil.- Quien tiene el uso de un fundo sólo podrá tomar de él los frutos que basten a sus necesidades y a las de su familia.

Habitación: Artículo 625 del Código Civil.- Quien tiene derecho de habitación de una casa puede habitarla con su familia aunque ésta se aumente. Artículo 626.- El derecho de habitación se limita a lo que sea necesario para la habitación del concesionario y de su familia, según las condiciones del mismo.

Servidumbre Predial: Artículo 709 del Código Civil.- Por el hecho del hombre puede establecerse la servidumbre predial que consiste en cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño, y que no sea en manera alguna contraria al orden público. El ejercicio y extensión de la servidumbre se reglamenta por los respectivos títulos, y a falta de éstos, por las disposiciones de los artículos siguientes.

Enfiteusis: Artículo 1.565 del Código Civil.- La enfiteusis es un contrato por el cual se concede un fundo a perpetuidad o por tiempo determinado, con la obligación de mejorarlo y de pagar un canon o pensión anual expresado en dinero o en especies.

Retracto Legal: Artículo 1.546 del Código Civil.- El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en

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