Valoraciones

Valoraciones

Inmobiliarias

VALOR DE MERCADO (VM). Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitan disponer del mismo de manera ordenada y que se disponga de un plazo normal, dependiendo de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.”

SE DEBE CONSIDERAR:

a) Que entre el vendedor y comprador no debe existir ninguna vinculación previa, y que ninguno de ellos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajena a la causa del contrato

b) Que la oferta pública tenga una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate la venta. No debe tener información privilegiada ninguna de las parte que interviniesen.

c) Que el precio del inmueble sea consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán gastos de comercialización.

PROCESO DE VALORACIÓN

a) Características del inmueble

b) Estudio de mercado

c) Verificación de la información

d) Estratificación de las muestras

e) Comparación del inmueble

f) Reconciliación de valores

DETERMINACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE A TASAR:

a) Uso:

Residencial, comercial, industrial, hotelero, oficinas, etc..

b) Tipología:

Aislada, medianeras, edificio singular, en hilera, vivienda unifamiliar, pareada, entre otras

c) Localización:

Municipio, barrio, urbanización, código postal, polígono industrial, entre otras.

d) Antigüedad:

Edad promedio, 1ª mano, 2ª mano, viejo, reformas realizadas, entre otras.

e) Características Constructivas:

Edificio, vivienda, instalaciones, ascensor, calefacción, aire acondicionado, entre otras

f) Superficies:

Útiles, construidas, construidas con parte proporcional de zonas comunes, entre otras.

f.1) En el caso particular de viviendas:

Número de dormitorios, planta en la que se encuentra, entre otras

f.2) En el caso particular de locales:

Atractivo comercial del entorno, atractivo comercial del local, relación fachada fondo, entre otras

f.3) En el caso particular de naves industriales:

Si está en polígono o no, altura útil, si es fácilmente identificable, accesibilidad, proximidad de autopistas, entre otras

f.4) En el caso particular de terrenos:

Infraestructura existente, calificación urbanística, edificabilidad, vistas, asoleo, topografía, entre otras

ESTUDIO DE MERCADO:

Debe recopilarse toda la información posible referente a:

a) Ofertas de mercado.

b) Transacciones realizadas.

Fuentes de información:

a) Agentes de la Propiedad Inmobiliaria.

b) Promotores.

c) Prensa especializada.

d) Anuncios.

e) Registros.

f) Escrituras.

g) Catastro.

h) Internet.

VERIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN:

Se eliminarán todas aquellas muestras que no sean fiables, al considerar el tasador que puedan ser:

a) Actuaciones especulativas.

b) Promociones fallidas.

c) Oferta fuera de mercado

ENFOQUES DE TASACION

1 EL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

1.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

El enfoque por comparación de mercado permitirá determinar el valor de la propiedad que se tasa según comparación con otras propiedades similares que estén transándose o hayan sido recientemente transadas en el mercado inmobiliario. Se procede a revisar sus principales características:

1.1.1 Definiciones

Se estima conveniente tener presente las dos siguientes definiciones:

•Valor de mercado:

Cantidad estimada por la cual, en la fecha de la valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones.

• Precio:

Cantidad de dinero que un comprador particular está realmente dispuesto a pagar y un vendedor particular está dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una transacción.

1.1.4 Limitaciones

Problemas habituales del enfoque por comparación de mercado se generan debido a lo siguiente:

•Supone mercado con competencia perfecta.

•No todos los inmuebles tienen un mercado amplio y representativo.

•Requiere información suficiente (cantidad y calidad).

•La información es variable en el tiempo.

1.1.5 Aplicaciones

Las aplicaciones del enfoque de comparación de mercado son para tasaciones para el sistema bancario y financiero, corredores de propiedades y para fijar valor de comercialización de producto sin mobiliarios. No es aplicable en principio a industrias, monumentos nacionales o inmuebles no habituales del mercado inmobiliario en general (colegios, hospitales, retenes, etc.).

1.2 PROCEDIMIENTO DEL ENFOQUE POR COMPARACION DE MERCADO

1.2.1 Definición del enfoque comparativo

Este enfoque consiste en efectuar la valoración de un inmueble según el análisis comparativo de valores de ventas y/u ofertas de propiedades similares captadas del mercado inmobiliario. El método consiste en:

•Reflejar la naturaleza del bien, las condiciones de mercado del momento y las circunstancias más probables bajo las cuales ese bien se comercializaría en el mercado.

•Reproducir los criterios y procesos deductivos de los participantes en ese mercado.

•Determinar el valor a partir de información específica y concreta del mercado apropiado.

1.2.2 La ecuación de valor por comparación

La ecuación para resolver la tasación de un inmueble según el enfoque de comparación de mercado es la siguiente: T

Ti= Supm² X UF/M² (ESM)

Donde:

Ti = Valor de tasación del inmueble

Sup m² = Magnitud de superficie edificada o de suelo en el caso de la tasación de terrenos.

UF/M² = Valor en unidad de medida de lo edificado o de suelo en el caso de terrenos. Este valor incluye el valor del suelo,

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