CASOS REALES

Evaluación Parcial n° 1

Situación Problemática 1

1. En el caso GAVOTTO, se inicia la tercería de dominio fundada en su derecho de propiedad sobre el inmueble. No obstante, la escritura pública labrada a efectos de la venta del inmueble no fue inscripta en el plazo correspondiente, por lo que, de esta forma se rechaza la tercería de dominio, y se le da prioridad al embargo trabado por el Dr. Bas.

Por otra parte, en el caso TORCHIO, todo lo constatado y analizado por el registro hace saber que se habría omitido informar en los certificados de marras la transferencia de los 4.569 mts., por haber sido erróneamente correlacionada en su oportunidad (en el año 1951). No obstante lo expuesto, el art. 23 de la ley 17.801 establece que: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro”; y de igual manera, el art. 3270 C.C. expresa que: “Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que gozaba, y recíprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y más extenso que el que tenía aquel de quien lo adquiere”.

A su vez, el Registro sostiene, que el conocimiento efectivo del acto, suple la publicidad, por lo que la falencia de registración, no puede ser invocada por el tercero que sabe sobre la transferencia realizada.

De esta forma, la Escribana Mónica E. Torchio de Elías expresa que el error registral promovió la realización de un acto que el registrador no puede excluir ahora, ni tampoco es autoridad competente para dilucidar el conflicto de derechos suscitado, pero no puede agravar la situación de la víctima de su error (3er. adquirente), excluyendo su título del registro.

La solución que propugna la recurrente no resulta ajustada a derecho, pretendiendo la inscripción de la escritura “observada”, toda vez que importaría violentar los principios regístrales que son “el resultado de la sistematización o correspondiente técnica del ordenamiento jurídico registral en una serie sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas directivas del sistema”.

La apariencia jurídica derivada de una certificación errónea no puede oponerse en ningún caso a la realidad jurídica de un asiento registral anterior inobjetable...ante un conflicto entre quien figure inscripto y el tercero adquirente...debe resolverse a favor de quien primero arribó al registro, según la doctrina del axioma “primero en el tiempo primero en el derecho”

B) En el caso GAVOTTO no se adquirió el derecho real porque la escritura pública no fue inscripta la escritura en el plazo correspondiente, mientras que en el caso TORCHIO no se adquirió el derecho real porque el enajenante que figura en la escritura pública no es el mismo que figura en el Registro.

Situación Problemática 2

A) En el caso GAVOTTO no se adquirió el derecho real  ya que la escritura no fue inscripta en el plazo correspondiente, por lo que de esta forma pierde la prioridad.

En el caso VINCENTI, (inscripción provisoria); la cuestión planteada se ciñe al análisis de la prioridad registral que dice el Registro ha perdido la escritura ingresada por el escribano Vincenti en relación a la preferencia otorgada al embargo anotado sobre la matrícula de dicho inmueble.  Si bien es cierto que existe un segundo ingreso de dicha escritura, la misma obedeció a observaciones formales efectuadas por el Registro que de ninguna manera puede variar la fecha ni el número de ingreso otorgado. En el marco de las normativas del derecho registral un asiento de inscripción constituye un instrumento público que genera la presunción de veracidad y certeza que es propia de la fe pública administrativa. Una vez extendido dicho asiento su modificación, destrucción o confección de contra-asiento sólo puede practicarse a instancia de parte interesada y sin perjuicio a los derechos inscriptos que justamente por haber obtenido el emplazamiento registral en tiempo y forma, gozan de la tutela jurídica prevista en la Ley 17.801 y su reglamentaria 5771 en aras a garantizar la seguridad del tráfico jurídico y la dinámica del crédito territorial.

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