OBLIGACIONES COMPRAVENTA

Las diferentes obligaciones en el proceso negocial

de la compraventa

Agustín Uribe Ruiz*

ABSTRACT

Aim of this essay is to make basic difference between the

main obligations arising from the complex business of

the alienation of property on real estate assests, but at the

same time the legal nature by which indenture covenants

of the contract take part. For that reason, it is started to

make a distinction in the phases used in the alienation

process; beginning first with the characterization of the

negotiable processes of the bill of sale, because it is regularly

used wrongly on alienation of property of real estate

assests confusing purposes of acts. Thereafter, regarding

the negotiation phase of the bill of sale, it is significant

to make a distinction in the types of obligations arisen

from the contract itself. For that purpose, obligations for

the buyer arising from the legal act of the bill of sales are

punctually analyzed just like the ones required; besides, it

is given a tangential reference to the obligations amended.

For each group of the different obligations of the bill of

sales, seen by compliance, are arisen amendments seen by

the legislator to make the act successfully workable for the

corresponding jurisdiction.

Key words: Real Estate Purchase and Sale Agreement,

obligations arisen of Real Estate Purchase and Sale Agreement,

legally binding promise, alienation of property of

real estate assests, obligations to be given in the Real Estate

Purchase and Sale Agreement,

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Las diferentes obligaciones en el proceso negocial de la compraventa

Introducción

Uno de los modos mediante los cuales se pueden

adquirir derechos patrimoniales y, más concretamente

el derecho real de dominio sobre las

cosas, es la enajenación de la propiedad mediante

la venta, el que, por cierto, es el más usado en el

tráfico jurídico. Ese modo, que consiste en la sucesión

o transferencia del derecho de propiedad

sobre una cosa que hace un sujeto de derechos a

otro que lo adquiere, cuando tiene causa onerosa,

resulta ser en la práctica un complejo fenómeno

negocial, que a veces no solo comporta la celebración

del contrato idóneo

para tal fin, como lo es

la compraventa, sino

que incluso suele ser

en ocasiones precedido

de un contrato preparatorio

de promesa de

compraventa. De otro

lado, aparte de la complejidad

negocial dicha,

las obligaciones que

surgen para los intervinientes

en la enajenación

–sobretodo para el

vendedor– no resultan ser tampoco sencillas y, lo

que es más, en los eventos en los que el enajenante

las incumple, las vías jurídicas con las que cuenta

el comprador frente al incumplimiento siguen el

mismo camino de la intrincación jurídica.

Por lo antepuesto, resulta útil y necesario distinguir

legalmente las fases usualmente seguidas

en el proceso de la enajenación, inicialmente caracterizando

los procedimientos negociales más

usados para suceder la propiedad de las cosas,

como son el de la promesa de celebrar el contrato

de compraventa –cuando se hace uso de ella– y el

de la celebración del contrato de compraventa en

sí mismo considerado, ya que de estos negocios se

suele hacer mal empleo, sobretodo cuando se trata

de enajenación de bienes raíces, confundiendo el

objeto propio de cada uno, las prestaciones que les

son propias, el alcance del acto, la forma como, en

caso de no ser satisfechas las prestaciones debidas,

éstas pueden ser exigidas ante la vía judicial.

Determinadamente, con relación a la etapa negocial

concreta de la compraventa, es indispensable

poder discriminar jurídicamente entre las varias

clases de obligaciones que

surgen para el vendedor

del contrato usado para

ese fin, pues se sabe que

para el comprador solo

deviene la de pagar el

precio de la cosa comprada.

Del acto jurídico

de la compraventa, las

obligaciones que nacen

para el vendedor

serán, en principio, la

denominada doctrinal

y jurisprudencialmente

como de “dar” la cosa vendida. Además, del mismo

negocio emergen para el enajenante las obligaciones

conocidas como de garantía y, también, las que

se pactan como accesorias, si se lo hace. Para cada

una de las antes distinguidas obligaciones, se han

previsto por parte del legislador específicas vías

judiciales para los casos en los que el vendedor

las incumple. Por lo tanto, ante la necesidad de

exigir judicialmente la reparación de los daños que

puedan derivarse de un contrato de compraventa,

para hacer viable y exitosa la acción judicial con

la que se reclama ante la jurisdicción, es necesario

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Criterio jurídico garantista

issn: 2145-3381 - Año 2 - No. 3 - Julio-Diciembre de 2010

conocer y diferenciar tanto los actos jurídicos involucrados,

como las prestaciones u obligaciones

que han nacido de los mismos, amén de los presupuestos

especiales para accionar concretamente

en cada caso.

Sin el ánimo de agotar el tema, pues en la extensión

propia de esta publicación no se lo puede

hacer, este trabajo busca solamente, con ánimo

didáctico y para facilitar la comprensión del tema,

establecer, de manera básica, los parámetros que

marquen las distinciones específicas entre los

negocios jurídicos que pueden involucrarse en la

enajenación onerosa de bienes, sobre las diferentes

obligaciones que manan de aquellos y, consecuencialmente,

en torno a las acciones que buscan su

cumplimiento.

La promesa de contrato y su finalidad

En lo concerniente a la promesa de contrato

es indispensable delimitar los precisos alcances

jurídicos que ésta puede tener, a fin de poder

establecer con precisión cuál o cuáles son las

prestaciones debidas, que por consignadas en ella

y por pertenecerle legalmente, pueden ser exigibles

judicialmente. Para ello es necesario, hacer

algunas precisiones.

La promesa bilateral de contrato

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