Derecho Notarial

Nombre del trabajo:Sistemas Registrales : Frances, Aleman Y Australiano

Fecha de entrega:19 de Noviembre del 2013-11-19

Campus:Tlalpan

Carrera : Derecho

Semestre 9°

Nombre del maestro:Lic. Oscar Alcántara Álvarez

SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS

• Antecedentes

En vísperas de la Revolución Francesa, salvo el régimen particular de algunas costumbres entre los actos traslativos o constitutivos de derechos reales, únicamente las donaciones eran publicadas.

Durante la Revolución Francesa se dictó la ley del 9 de mecidor del año III, por la cual se creó la publicidad de las hipotecas sin prever la de las transmisiones inmobiliarias, lo que constituía una grave falla que se subsanó con la ley del 11 de brumario del año VII, que ordenó al mismo tiempo la publicidad de las hipotecas y la de las transmisiones inmobiliarias, pero solamente cuando esas transmisiones recayeran sobre derechos reales susceptibles de hipoteca. La sanción por la falta de publicidad es la inoponibilidad a los terceros de la transmisión o constitución del derecho real.

Pero entre las partes, el contrato es válido y productor de obligaciones. La ley se aplicaba tanto a las transmisiones a título oneroso como a las a título gratuito.

El Código francés de 1804 consagra el principio de la transmisión solo consensu de la propiedad.

Sólo reglamenta la transmisión de los actos que contengan donaciones o sustituciones de bienes susceptibles de hipoteca (arts. 939 a 942 y 1069 a" 1074). Por otra parte, la jurisprudencia posterior a la sanción del Código interpretó que no correspondía imponer la publicidad para los actos a título oneroso, lo que fue consagrado por el Código de Procedimiento.

La doctrina y la jurisprudencia hicieron hincapié sobre la necesidad de una buena organización de la publicidad inmobiliaria, y se llegó así a la ley del 23 de marzo de 1855 que ordenaba la transcripción de la constitución de derechos reales sobre inmuebles incluso para los no susceptibles de hipoteca, tales como las servidumbres y la habitación, que no se inscribían en la ley de brumario y llegaba a incluir entre los actos inscribibles a ciertos derechos personales como los arrendamientos a largo plazo. Quedaban excluidas las transcripciones de las particiones y transmisiones por causa de muerte, sea la sucesión testamentaria o ah intestato. La transcripción siguió siendo un requisito de oponibilidad. Por la ley del 30 de octubre de 1935 se extendió el ámbito de las transcripciones a las transmisiones por causa de muerte y a los actos declarativos, tales como las particiones y las sentencias.

La ley del 17 de junio de 1938 permite la transcripción de los mandamientos de embargo, y a partir de ésta, la parte embargada no puede ya enajenar válidamente su inmueble, ni gravarlo con algún derecho real. Además, las enajenaciones no publicadas son oponibles a los acreedores embargantes. Los registros se llevaban por los apellidos de los propietarios. Por ello, eran un caso típico de sistema cronológico personal, de mera oponibilidad a terceros, pero que no protegía al adquirente de las nulidades del acto inscripto.

El decreto del 4 de enero de 1955, si bien mantuvo el sistema cronológico personal, instauró también un sistema de publicidad real, mediante ficheros ordenados por parcelas. Se prohíbe la publicación de un acto de transmisión si el anterior no ha sido inscripto.

• Características

- Privado, pues los contratos son solo conocidos entre las partes.

- Folio Personal, lo que se inscribe es el título registral y no la finca

- Derecho de propiedad es absoluto e individual.

- Es consensual, los franceses prescinden de la traditio, sólo basta convenio, contrato sobre un bien.

- Es un sistema de acto, lo que se inscribe es el acto y no el derecho real.

- Contiene el tracto sucesivo, se exige que el transmitente sea titular inscrito para que el adquiriente adquiera la propiedad registral.

- Oponibilidad frente a 3ros, sólo para aquellos derechos que están inscritos, el registrador de la propiedad únicamente verifica la forma en que se realiza el acto no la legalidad del mismo.

3. Principios Registrales

En el derecho Francés se regulan entre otros los siguientes principios registrales:

1) Principio de legalidad.

2) Principio de titulaciòn auténtica.

3) Principio de inoponibilidad.

4) Principio de publicidad relativa.

5) Principio de legitimación.

6) Principio de especialidad.

7) Principio de prioridad.

8) Principio de tracto sucesivo.

SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

• Antecedentes

Al principio, la entrega de la cosa se operaba en forma solemne y en presencia de testigos cuando se refería a los inmuebles, solemnidad que se denominaba auflassung.

Luego, la entrega ya no se operaba en el mismo inmueble, sino que las partes concurrían al tribunal o al ayuntamiento, y se comenzó a redactar documentos en los que constaba la entrega, los cuales quedaban en poder de las partes.

A partir del siglo XII se comenzó a asentar los negocios sobre inmuebles en unos repertorios oficiales que luego se transformaron en libros permanentes, el más antiguo de los cuales es el de la ciudad de Colonia del año 1135. De esta manera, la inscripción se fue transformando en un acto creador de derechos, formándose la íntima convicción de que el acto de transmisión del inmueble no está concluido si no se lo inscribe.

La recepción del derecho romano en Alemania estorbó temporalmente el desarrollo y la difusión del sistema del registro inmobiliario, ya que los registros eran ajenos a la concepción jurídica de los romanos, pero no logró detener su evolución. Finalmente, el sistema registral se impuso definitivamente en el siglo XX.

• Características

a) El registro se encuentra desde el punto de vista técnico, bajo la salvaguarda de un magistrado judicial (juez inmobiliario), a fin de establecer un riguroso control de la legalidad.

b) Es un sistema de folio real.

c) La inscripción tiene un carácter constitutivo.

d) Se respeta el principio del tracto sucesivo.

e) El funcionario a cargo (el juez inmobiliario) califica los títulos en cuanto a su validez legal.

f) Se presume que los derechos inscritos existen (fe pública) y que los no inscritos no existen

g) Cada inscripción supone una posición registral.

h) La articulación es formal.

i) El procedimiento es oficial.

3. Principios Registrales

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