COPROPIEDAD

COPROPIEDAD

El Código Civil Federal estable ce en su “Artículo 938.- Hay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso a varias personas”.

La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. De aquí que reitero, por definición la copropiedad no da división de un inmueble. Es un absurdo legal hablar de división en una copropiedad, en realidad se comparte el inmueble.

Particularmente los copropietarios pueden decidir quién habita alguna parte del inmueble, pero legalmente TODOS son dueños de TODO el inmueble, es decir, en los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en algún momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a cada copropietario le corresponderá según el porcentaje de cada uno.

Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deberá de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAÑOS, PARA COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una persona ajena comprar los derechos de copropiedad.

En el caso práctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastará que el dueño (si es uno sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos venderá ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los siguientes 8 días, se entenderá que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrán venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignará la venta de derechos de copropiedad y se generarán los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se está adquiriendo, además se mandará a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, donde se tomará nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble.

La razón de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un extraño, es que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la práctica resulta muy problemática. Es por esta razón que la ley prefiere consolidar la propiedad en una sola persona antes que seguir conservando la copropiedad con otra persona.

Una vez definida la copropiedad, es necesario definir lo que pasa con los derechos y obligaciones de los copropietarios, para tal efecto el artículo 942 del Código Civil Federal establece, lo siguiente:

“El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas será proporcional a sus respectivas porciones.

Se presumirán iguales, mientras no se prueba lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.”

Por lo que el anterior artículo no hace más que aclarar lo relativo a los porcentajes de la copropiedad y a la directa proporcionalidad de los derechos y obligaciones de acuerdo a la porción.

COPROPIEDAD EN MATERIA FISCAL

1. Código Fiscal de la Federación

El Código Fiscal de la Federación no contempla mayor cosa respecto del concepto de copropiedad, ya que el Código Civil Federal es directamente supletorio para tal efecto; solamente se habla de la obligación que tiene un deudor para con el fisco de revelar si el bien, en caso de embargo, cuenta con algún gravamen o se encuentra en copropiedad. Como sigue:

“Artículo 40-A. El aseguramiento precautorio de los bienes o de la negociación de los contribuyentes o los responsables solidarios, a que se refiere la fracción III del artículo 40 de este Código.

III. El aseguramiento precautorio se sujetará al orden siguiente:

a) Bienes inmuebles, en este caso, el contribuyente o su representante legal deberá manifestar, bajo protesta de decir verdad, si dichos bienes reportan cualquier gravamen real, aseguramiento o embargo anterior; se encuentran en copropiedad, o pertenecen a sociedad conyugal alguna. Cuando la diligencia se entienda con un tercero, se deberá requerir a éste para que, bajo protesta de decir verdad, manifieste si tiene conocimiento de que el bien que pretende asegurarse es propiedad del contribuyente y, en su caso, proporcione la documentación con la que cuente para acreditar su dicho”.

“Artículo 155.- La persona con quien se entienda la diligencia de embargo, tendrá derecho a señalar los bienes en que éste se deba trabar, siempre que los mismos sean de fácil realización o venta, sujetándose al orden siguiente:

…IV. Bienes inmuebles. En este caso, el deudor o la persona con quien se entienda la diligencia deberá manifestar, bajo protesta de decir verdad, si dichos bienes

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