Copropiedades

COPROPIEDADES:

Son aquellos inmuebles o edificios construidos en un mismo terreno de dominio común y las casas construidas en sitios de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.

Existe la copropiedad cuando una cosa o un derecho patrimonial pertenecen a dos o más personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre las partes determinadas de la cosa, sino un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes de la cosa en cierta proporción.

Derechos y obligaciones de los copropietarios

• Uso y disfrute: Los copropietarios tiene derecho al uso y disfrute de todo el bien. Respecto del disfrute, cualquier provecho (económico) que puedan obtener del bien debe ser reembolsado a los demás copropietarios. Asimismo, los frutos que se obtengan del bien están bajo un régimen de copropiedad. Sin perjuicio de esto, se admiten acuerdo de sobre el uso o el disfrute, en virtud de la autonomía privada de los copropietarios.

• Reivindicación: Los copropietarios pueden ejercer la acción reivindicatoria para hacer valer su derecho de propiedad. Asimismo, pueden promover acciones posesorias, desahucios e interdictos; no se requiere intervención de los demás copropietarios para que uno de ellos ejerza alguno de estos remedios.

• Disposición: Los copropietarios pueden gravar o arrendar el bien, pero con algunas limitaciones.

Para realizar algún acto de disposición sobre la totalidad del bien, se requiere el consentimiento de los demás copropietarios. Para gravar o arrendar el bien, se requiere la decisión unánime de los copropietarios.

Se admite que un copropietario realice actos inherentes a la propiedad exclusiva, los cuales serán válidos solo si se produce la adjudicación de la parte material, objeto de disposición, al copropietario que los realizó; o si se da la ratificación de los demás copropietarios.

• Partición: Mediante este mecanismo se extingue la copropiedad y se determina la parte material que corresponde a cada copropietario según su alícuota. Cualquiera de los copropietarios pueden pedir la partición del bien, y ningún copropietario podría evitar que se produzca (pueden oponerse, pero finalmente la partición se realizará por una decisión judicial).

Tiene como efecto la formación de derechos autónomos de propiedad sobre cada parte del bien. El derecho de cada copropietario a realizar la partición es imprescriptible, excepto cuando existe una situación de indivisión forzosa o un acto jurídico (pacto de indivisión) o ley que fije plazo para la partición.

Luego de la partición, se mantienen las cargas o gravámenes sobre los bienes resultantes.

La partición no requiere necesariamente división material del bien. Si no se puede dividir el bien bajo copropiedad, existen varias soluciones:

Convenir en la adjudicación de todo el bien a un solo copropietario.

Si no es posible la adjudicación, se acuerda la venta del bien y consecuente división del precio obtenido.

Si no se llega a un acuerdo sobre la venta, se realiza una subasta pública. Los copropietarios tienen un derecho de preferencia, en virtud del cual ellos tienen la primera opción para adquirir el bien. Este derecho se ejerce antes de la enajenación del bien (a diferencia del derecho de retracto, que ejerce luego de que el bien se ha enajenado).

• Explotación: Si no hay un administrador asignado al bien bajo copropiedad, cualquier copropietario puede actuar como administrador y explotar el bien. De hacerlo, tiene obligaciones equivalentes a las de un administrador judicial.

• Conversación: Todos los copropietarios deben asumir los gastos de conservación, tributos, gravámenes, y mejoras sobre el bien, en proporción a sus alícuotas. Sin embargo, cabe pacto distinto.

En relación con su alícuota, los copropietarios tienen los siguientes atributos:

• Disposición: Cada copropietario puede gravar, arrendar o disponer de su alícuota. Asimismo, pueden constituir un usufructo o hipotecar su alícuota. Sin embargo, no se pueden establecer servidumbres sobre las alícuotas, dado que estas no son tangibles. No cabe la prescripción adquisitiva entre copropietarios, pues nunca se posee "como propietario". El límite a la disposición de alícuotas es el derecho de retracto de los otros copropietarios.

• Derecho de retracto: Este derecho faculta a cada copropietario a retraer alícuotas, de los otros copropietarios, vendidas a terceros ajenos a la copropiedad. Es decir, si uno de los copropietarios vende su alícuota a un tercero ajeno a la copropiedad, entonces otro copropietario puede retraer la alícuota vendida al tercero, pagándole el precio por el cual adquirió dicha alícuota. Esto supone que los copropietarios, antes de disponer de sus alícuotas, deben ofrecérselas a los demás copropietarios. Este es un derecho irrenunciable y no cabe acuerdo en contrario. No opera en remate judicial/público, pues se puede dar el supuesto de que un copropietario rechace la venta de la alícuota de otro copropietario, y luego pretenda ejercer este derecho.

Marco legal:

DEL CÓDIGO CIVIL FEDERAL:

1. ARTICULO 938: HAY COPROPIEDAD CUANDO UNA COSA O UN DERECHO PERTENECEN PRO-INDIVISO A VARIAS PERSONAS.

2. ARTICULO 939: LOS QUE POR CUALQUIER TITULO TIENEN EL DOMINIO LEGAL DE UNA COSA, NO PUEDEN SER OBLIGADOS A CONSERVARLO INDIVISO, SINO EN LOS CASOS EN QUE POR LA MISMA NATURALEZA DE LAS COSAS O POR DETERMINACION DE LA LEY, EL DOMINIO ES INDIVISIBLE.

3. ARTICULO 940: SI EL DOMINIO NO ES DIVISIBLE, O LA COSA NO ADMITE COMODA DIVISION Y LOS PARTICIPES NO SE CONVIENEN EN QUE SEA ADJUDICADA A ALGUNO DE ELLOS, SE PROCEDERA A SU VENTA Y A LA REPARTICION DE SU PRECIO ENTRE LOS INTERESADOS.

4. ARTICULO 942: EL CONCURSO DE LOS PARTICIPES, TANTO EN LOS BENEFICIOS COMO EN LAS CARGAS SERA PROPORCIONAL A SUS RESPECTIVAS PORCIONES.

5. ARTICULO 943: CADA PARTICIPE PODRA SERVIRSE DE LAS COSAS COMUNES, SIEMPRE QUE DISPONGA DE ELLAS CONFORME A SU DESTINO Y DE MANERA QUE NO PERJUDIQUE EL INTERES DE LA COMUNIDAD, NI IMPIDA A LOS COPROPIETARIOS USARLA SEGUN SU DERECHO.

6. ARTICULO 944: TODO COPROPIETARIO TIENE DERECHO PARA OBLIGAR A LOS PARTICIPES A CONTRIBUIR A LOS GASTOS DE CONSERVACION DE LA COSA O DERECHO COMUN. SOLO PUEDE EXIMIRSE DE ESTA OBLIGACION EL QUE RENUNCIE A LA PARTE QUE LE PERTENECE EN EL DOMINIO.

7. ARTICULO 953:SE PRESUME LA COPROPIEDAD MIENTRAS NO HAYA SIGNO EXTERIOR QUE DEMUESTRE LO CONTRARIO:

I. EN LAS PAREDES DIVISORIAS DE LOS EDIFICIOS CONTIGUOS, HASTA EL PUNTO COMUN DE ELEVACION;

II. EN LAS PAREDES DIVISORIAS DE LOS JARDINES O CORRALES, SITUADAS EN POBLADO O EN EL CAMPO;

III. EN LAS CERCAS, VALLADOS Y SETOS VIVOS

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