DERECHOS REALES PRÁCTICA

DERECHOS REALES

PRÁCTICA 6

1. Sitúe el problema que se plantea en el correspondiente epígrafe del programa.

En el supuesto de hecho que se nos presenta, se puede comprobar como existen diversos elementos que se pueden incardinar dentro del cronograma de la asignatura. En un primer momento, hay que aludir al sistema de propiedad que rige en esta comunidad de propietarios, la propiedad horizontal, por lo que hay que enmarcar el siguiente caso dentro de la lección siete. También se observa cómo se citan elementos comunes y elementos privativos (7.3). Los primeros, son los que pertenecen a la comunidad de propietarios, por lo que es esta la que responde ante los daños ocasionados por la rotura o avería de los mismos. En este caso, se puede afirmar que la instalación eléctrica del portal y las escaleras, además de los buzones, son elementos comunes. Por otro lado, los elementos privativos son aquellos elementos que pertenecen a una vivienda del edificio en concreto y por tanto el propietario del mismo es el responsable de todos los daños ocasionados estos. También aparece la denominada cuota de participación, en virtud de la cual, según el artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal, “servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los artículos 10 y 17 de esta Ley” y se asignará en relación al valor total del inmueble. También se incluyen ciertos derechos recogidos en el presente texto de manera indirecta, como el que establece que los propietarios podrán ser elegidos para algunos cargos de representación en la comunidad.

Finalmente, el caso práctico recoge algunos conceptos del punto 5 del tema 7, como son los órganos de la comunidad y el régimen de adopción e impugnación de acuerdos. En cuanto al primero, el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal regula que los órganos de gobierno son la junta de propietarios, el presidente y vicepresidente, el secretario y el administrador. En relación al segundo apartado, este régimen viene regulado en la Ley de Propiedad Horizontal.

1. En relación con los acuerdos adoptados al tratar de los puntos 4.º y 6.º, razone en Derecho, con las citas legales y, en su caso, jurisprudenciales, cuáles son los criterios aplicables para aprobar válidamente los acuerdos comunitarios.

Primeramente se procederá a analizar la aprobación del punto sexto. En el supuesto de hecho, se establece que uno de los vecinos de esta comunidad de propietarios, en el turno de ruegos y preguntas, sacó a la luz la posibilidad de cambiar los buzones, ya que estaban algo desgastados por el uso. Otro vecino, impugnó dicha propuesta, razonando que en ruegos y preguntas no está permitido hacer esa clase de proposiciones. Una vez consultada la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, se puede afirmar que la impugnación es correcta.  El artículo 16 de la presente Ley establece que “1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. 2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a "quórum". La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días”. En este supuesto se cumple la minoría de representación, por lo que en un primer momento, la junta está autorizada a realizar la votación y la aprobación de los acuerdos. Sin embargo, se regula la obligatoriedad de que los asuntos a tratar se encuentren dentro del orden del día, dejando la posibilidad de que aquellas cuestiones que sean de interés para los vecinos, puedan ser incluidas en el orden del día de la próxima junta. Por este motivo, la votación en virtud de la cual se aprueba la reforma de los buzones debe ser impugnada.

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