LA COPROPIEDAD

LA COPROPIEDAD

Manuel Albaladeja: refiriéndose a la Copropiedad señala: El Derecho Subjetivo puede pertenecer a una persona o a varias conjuntamente, que son cotitulares del mismo. Se trata de una comunidad en la titularidad. La cotitularidad recae sobre toda clase de derecho, sean de crédito (por ejemplo: son cotitulares de un arrendamiento los coarrendatarios), reales (por ejemplo: son cotitulares de un usufructo los cousufructuarios), etc. (cfr. 392). Y si el derecho de que se trata es el de propiedad, de forma que la cosa pertenece, no a una sola persona, sino a varios conjuntamente, se dice que está en condominio o copropiedad, y que sus titulares son condueños o copropietarios.

1. NOCIÓN.-

Según el artículo 969 de Código Civil, existe copropiedad cuando un bien material o inmaterial pertenece por cuotas ideales a dos o más personas, es decir, que el derecho de propiedad sobre determinado bien está ejercido por varias personas simultáneamente.

En la copropiedad el dueño es el grupo de personas, y lo que tiene cada uno es una cuota ideal sobre el bien, que se presume igual, salvo prueba en contrario. Hay una relación directa con el bien y cualquier decisión sobre su disposición, gravamen, arrendamiento, dación en comodato o modificación importante en él, se toma por unanimidad de copropietarios o condóminos.

El bien (es) común (es) materia de copropiedad puede (n) ser administrado (s) de tres formas:

• Convencionalmente, cuando se escoge por unanimidad al administrador, siendo necesario que todos los copropietarios sean capaces;
• judicialmente, cuando el juez convoca a junta de copropietarios, y se rige

por el Código Procesal Civil (art. 972° Código Civil y 749° - 769° Código Procesal Civil); y

• de facto, cuando cualquiera de los copropietarios asume la  administración del bien si todavía no esta establecida la administración convencional ni judicial, ni sean solicitadas. Tiene carácter temporal. (art. 973° C.C.)

Asimismo, la copropiedad como derecho real que es, recae sobre los bienes singulares del patrimonio, mas no hay copropiedad sobre las deudas.

La copropiedad nace por: herencia (sucesión), por la voluntad, o por la ley (en el caso de la medianería, o de las áreas  comunes en la propiedad horizontal).

Se puede decir entonces, que hay copropiedad cuando un solo y mismo bien, material o inmaterial, pertenece en su conjunto a varias personas, sin que pueda asignárseles partes materiales y divididas.

1. CARACTERÍSTICAS:

Son características de la copropiedad:

• Bienes materiales o inmateriales determinados, es decir, que debe haber unidad de objeto, deben ser bienes singulares sobre los que recae la copropiedad.
• Pluralidad de sujetos con derechos comunes, esto es, varias personas que en común ejercitan un derecho; lo que es diferente del caso de la sociedad, en que nace una persona jurídica independiente, aunque esté constituida por varias personas.
• Derecho real ejercido sobre cuotas, se realza el carácter abstracto de la copropiedad, en la que ninguno de los copropietarios debe tener una parte materializada del bien. Por ejemplo, si un padre muere y deja un inmueble a sus tres hijos, quienes lo heredan conjuntamente; hay un fraccionamiento por cuotas, por participaciones, pero no puede decirse que materialmente pertenece a cada uno la tercera parte del bien.
• Derecho real que recae sobre el bien de propiedad colectiva, pueden   ser

bienes materiales, inmuebles o inmuebles, o bienes inmateriales.

1. TIPOS DE COPROPIEDAD:

La propiedad de la cosa puede pertenecer a los condueños de varios modos: 1°.  Cada uno tiene una parte, no concreta, sino ideal alícuota, de la cosa. Por ejemplo:  la finca X es (toda ella en su integridad) de A, B y C  por terceras partes. 2°.  La  cosa es íntegramente de todos. Les pertenece colectivamente - a cada uno conjuntamente con los demás – como grupo, que, sin embargo, no constituye una persona jurídica distinta de sus componentes. De forma que no hay fijación de una cuota de participación para cada uno. Aunque evidentemente concurriendo todos, esta concurrencia limita la utilidad que singularmente, en cuanto miembro  del grupo, puede la cosa proporcionar  a cada uno. 3°. El poder pleno de la propiedad  les corresponde a varios, que, entre todos, tienen el conjunto de facultades que aquél encierra. Pero estas facultades están repartidas entre los condueños, no homogéneamente (así por terceras partes iguales), sino correspondiendo a cada uno unas diferentes. Por ejemplo: A tiene la de cultivar la tierra y aprovechar los pastos, B la de obtener las frutas del arbolado, y C hace suya la leña y madera de talas. O bien la finca es de A y de B, de aquél para recreo y deporte, de éste para cultivo y explotación. Pero todo ello de tal forma que no se pueda decir que la cosa es de uno, y los demás tienen derechos reales en cosa ajena, sino que es de todos, de cada uno en su aspecto.

Esos tres tipos de copropiedad, se llaman: la primera propiedad por cuotas o copropiedad romanas, por tener su origen en el derecho romano; la segunda propiedad en mano común o propiedad colectiva o copropiedad germánica, por tenerlo en el derecho germánico; la tercera propiedad dividida, porque el contenido del derecho se divide entre los condueños. También las dos primeras (aunque mas usualmente la primera) se denominan copropiedad pro diviso (por la división interna de las facultades de dominio). Se trata de tres prototipos posibles, que han admitido ordenamientos históricos o vigentes. Cada uno de ellos no tiene necesariamente reglas uniformes aplicables a todos los casos del mismo, pues caben distintas figuras concretas para las que rijan disposiciones diferentes entre sí.

1. DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS.-

Son derechos de los copropietarios:

• Derecho de usar (art. 974° , 975° Código Civil), disfrutar (art. 976°) y disponer del bien, en este último caso, pueden disponer de su cuota ideal, que no es parte material, sino la medida en la que los derechos de los copropietarios pueden ser ejercidos y que indica la proporción de los frutos y gastos; y también pueden disponer de su parte material (art. 978), pero sólo desde el momento que se adjudica el bien o parte de éste.
• Derecho a reivindicar el bien (art. 979°), que puede ser ejercido por cualquiera de los copropietarios.
• Derecho de tanteo o preferencia (art. 989°), cuando el juez decide que se remate el bien ya que no se ponen de acuerdo los copropietarios en la partición, antes de que dicho juez decida tal remate, cualquiera de los copropietarios puede comprarlo íntegramente. Si todos quieren ejercer el derecho de preferencia, compra el bien quien paga más. Pero este derecho sólo procede para el bien, no para la cuota.
• Derecho de retracto (art. 1592°), se ejercita una preferencia de que antes que compre la cuota ideal un tercero, lo haga alguien que ya es copropietario. El retracto no se da entre copropietarios (art. 1599°), ni procede en las ventas por remate público, pues se desincentivaría la participación de éste. No se puede pactar el retracto, la ley lo establece en los casos tipificados, asimismo, procede sólo para las cuotas, y sólo se da después de la venta.
• Derecho a la prescripción, no existe norma que regule expresamente, pero este derecho favorece y beneficias a todos los copropietarios, cuando sólo uno de ellos, que está ejerciendo la explotación del bien, adquiere por prescripción un bien relacionado con la propiedad. Lo que sí queda claro es que no existe copropiedad entre los copropietarios (art. 985°).
• Derecho a la administración y explotación del bien (art. 973°), cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender la explotación del bien, si antes no se ha convenido por la voluntad, o por decisión judicial.

1. OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS:

Son obligaciones de los copropietarios:

• Obligaciones de no practicar actos que importen el ejercicio de la propiedad exclusiva.
• Obligación de responder por las mejoras.
• Obligación a concurrir en los gastos.
• Obligación a hacer partición.
• Obligación al pago de deudas.

La partición es una de las formas de terminar la copropiedad (art. 992° del Código Civil) y de concretizar la cuota en una parte material del bien. Jurídicamente es una permuta, se transmite un bien a cambio de otro bien, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se adjudican.

La partición es imprescriptible, y se puede hacer por convenio unánime o cuando uno de los copropietarios lo pida, y es obligatoria salvo pacto de indivisión forzosa.

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