Derechos Reales e Hipotecarios

Derechos Reales e Hipotecarios:

Tema 1:

Concepto 

Derecho real: tipo de derecho patrimonial que recae sobre una cosa determinada y que le concede al titular un poder directe e inmediato sobre esa cosa, y tiene eficacia general en relación con terceros.

Características básicas: 

• Carácter patrimonial
• Poder directo e inmediato (a través de la posesión o inscripción en el Registro Público) sobre una cosa.
• Carácter absoluto y eficacia erga omnes. Todos aquellos que no son titulares del derecho deben respetar ese derecho. Derecho de propiedad: sujeto activo el propietario y sujeto pasivo todos aquellos que no son propietarios.
• Un ejemplo de este derecho es la hipoteca.

Estructura del derecho real: 

1. Sujetos:

1. Sujeto activo: titular del derecho.

• Persona Física o jurídica (pública o privada) excepto de derechos de habitaciones (524 CC) permite al titular a ocupar un bien mueble que no es suyo en la medida que lo necesite.
• Puede haber una o más personas en la misma situación: COPOSESIÓN (Art 445 CC). No debemos confundir Copropiedad con pluralidad de posesiones diferentes.
• Individual o plural (comunidad de bienes o derechos)

1. Sujeto pasivo: obligado por el derecho.

• Indeterminado (sujeto pasivo universal) pero se individualiza en casos de lesiones al derecho. Por ejemplo: si soy propietaria de una moto; sujeto pasivo universal: todos deben respetar mi propiedad sobre la moto, y yo puedo ejercitar una denuncia para devolución de la moto, esa denuncia va dirigida a la persona que me ha robado la moto (individuo)
• En caso del Derecho Real limitativo el dominio, también es sujeto pasivo el propietario del bien. 

1. El objeto: cosa o bien susceptible de apropiación art 346 CC

• Posesión de cosas: posesión del derecho de propiedad sobre cosas apropiables (aquellas no excluidas del tráfico jurídico). El CC se refiere como “tenencia”
• Posesión de derechos: posesión de derechos que contienen facultades de tenencia y uso de los bienes. Ej.: Usufructo, arrendamiento etc. El CC se refiere como disfrute.

Requisitos:

1. Debe existir: pero existencia actual (no futura) (ejemplo de una perra embarazada y queremos comprar un perrito no puede ser derecho real porque no existe), ya sea de forma corporal o incorporal, material o inmaterial (energías, creaciones del ingeniero, creaciones de la novela etc.)
2. Valor económico, debe ser cuantificable
3. Debe ser susceptible de apropiación (art 333 CC):  no son susceptibles de apropiación los bienes de dominio público (carretera, playa) y tampoco las cosas que esta fuera de comercio (órganos humanos)
4. Determinación; el objeto debe estar determinado, debe ser algo especifico que se pueda identificar.

Clases de bienes: 

1. Por su naturaleza: bienes muebles e inmuebles: (arts. 334, 335, 346 y 347)
2. Por su titularidad: bienes de dominio publico y de propiedad privada (art. 339 a 345)

Contenido: 

1. Facultad o facultades que conformen ese derecho. Puede ser:

• Posesión
• Uso y disfrute
• Disposición: poder transmitir. En todos los derechos reales, excepto los derechos personalísimos. Hay casos de prohibiciones de disponer. (Heredo, pero no puede venderla, porque en el testamento pone que no puedo venderlo, siendo así no dispongo del bien)
• Realización del valor: transformar en dinero un bien mueble o inmueble. Caso de la hipoteca: se constituye una hipoteca sobre un apartamento, para garantir, si no cumple el acreedor dejará el apartamento a una subasta pública, el precio que pague el comprador servirá para abonar la deuda que tenía el propietario: hemos transformador ese apartamento (derecho real) a un valor económico.
• Exclusión y defensa: exclusión de todos los demás que no son

1. Obligaciones propter rem, ob rem o ambulatorias: son obligaciones unidas a la titularidad del Derecho real, que se transmite con ese derecho real.

• Obligaciones fiscales: pago del IBI.
• Obligaciones de conservación de la cosa.

Diferencia entre derecho real y derecho de crédito: 

1. Naturaleza jurídica:

1. Derecho de crédito

• Objeto: conducta de hacer, o no hacer una cosa del sujeto pasivo.
• Sujetos: Sujeto pasivo: deudor o sujetos pasivos (solidaridades o mancomunidades)
• Eficacia: inter partes (derecho relativo)
• Perdida de la cosa: si la cosa se pierde sin ser culpa del deudor, el derecho desaparece (excepto en caso de mora del deudor)
• Duración: transitorio. Desde el momento que se constituyen están destinados a que desaparezcan, la satisfacción es que desaparezcan. Caso del contrato de compraventa.

1. Derecho real:

• Objeto: poder directamente e inmediato sobre la cosa exigente
• Sujetos: Sujeto pasivo: todos (universal) y pluralidad de sujetos: comunidad de bienes.
• Eficacia: erga omnes (derecho absoluto)
• Perdida de la cosa: Desaparece el Derecho Real.
• Duración: tendencia a permanecer.

1. Régimen jurídico:

1. Derechos de crédito

• Fuentes: 1089 CC
• Formalidad: regla general: libertad de formas. (contratos o cuasicontratos)
• Términos de prescripción: 5 años para acciones personales (1964 CC) y lleva términos específicos.
• Competencia: determinada por la localización del domicilio del demandante (art 52 LEC)

1. Derechos reales:

• Fuentes: 609 CC
• Formalidad: regla general: escritura pública, inscripción en el Registro Público.
• Términos de prescripción: 30 años para acciones reales sobre bienes inmuebles (1963) y 6 años para las acciones reales sobre bienes muebles. (1962)
• Competencia: determinada por la localización del bien.

Derechos reales típicos: (regulados)

1. Derecho real pleno: propiedad (348 CC)
2. Derechos reales limitados o limitativos del dominio:

• Limitados porque atribuyen al titular solamente una parte de las facultades o posibilidades de las cosas sobre las que recaen.
• Limitativos del dominio por que limitan o reducen el conjunto de la propiedad sobre el bien en el que recae. A es propietario de una finca, y constituye una servidumbre de paso en la finca de B, la facultad de A es exclusivamente usar esa servidumbre de paso; esa servidumbre afecta y limita porque B ya no puede excluir a todos.
• Normalmente son Derechos Reales en una cosa ajena, que recae sobre algo que no es mío. Pero pueden recaer sobre una cosa propia.

Derechos reales limitados: 

1. Derecho de disfrute:

• Uso de fruto
• Uso de habitación
• Servidumbre: pasar por la finca.
• Superficie, volumen y subsuelo:

1. Superficie: facultad de ocupar un terreno que no es suya, construir algo sobre ello. Es limitada, dura un tiempo limitado.
2. Volumen y subsuelo: ocupar y construir, pero el tiempo de duración es ilimitado

• Aprovechamiento por turno de bienes turísticos: similar a un arrendamiento, consiste en adquirir el derecho de ocupar y usar un bien turístico durante un tiempo determinado y durante los años marcados.

1. Derecho de garantía: garantizar el cumplimiento:

• Prenda: Derechos reales que recaen sobre cosas concretas, de manera que
• Hipoteca:
• Diferencia; la hipoteca puede recaer sobre bienes inmueble o muebles y necesita un Registro Público, en cambio la prenda solo puede recaer sobre bienes mueble: desplazamiento de la prenda (te dejo mi reloj como seguro de pago) o sin desplazamiento.  
• Anticresis (no se estudia)

1. Derecho de adquisición: para adquirir el derecho de una cosa determinado.

• Tanteo y retracto: el inquilino tiene derecho preferente en cado de que el dueño quiera vender el piso.
• Opción de compra: se discute si es un derecho real porque solo tiene eficacia erga omnes si esta inscrita en el Registro Público.
• Superficie, suelo y subsuelo: permite una persona a ocupar un bien mueble ajeno, y construir sobre ese. Usar un territorio ajeno y construir, se adquiere la propiedad de esa construcción.

La cuestión de los derechos reales atípicos: 

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