Usufructo, Uso, Habitacion Y Superficie

INTRODUCION

Usufructo es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser.

Es un derecho real sobre cosa de otro, el poder del usufructuario no es una parte del dominio de la cosa sobre que recae, de modo que pudiera decirse que dueño y usufructuario comparten la propiedad de esta. Sólo de modo impropio se le puede clasificar de pars dominii, en el sentido de que transitoriamente atribuye al usufructuario partes de las facultades, las de uso y goce, que corresponderían sobre la cosa a quien fuere su propietario pleno.

La jurisprudencia salvo alguna sentencia insiste expresamente en que no es una parte del dominio, sino un derecho real en cosa de otro. Y no siendo una parte del dominio, el usufructuario no es condueño, es decir, no hay comunidad entre dueño nudo y usufructuario e el derecho de propiedad, ni, por tanto se producen las consecuencias que se producirían si la hubiese.

El usufructuario está autorizado a poseer y usar la cosa, y hace suyos los frutos que produzca, pero debe conservarla sin alteración y carece de facultad de disponer de ella. Facultad que corresponde al propietario al que sigue perteneciendo la cosa usufructuada, quien, mientras que el usufructo dura se denomina propietario nudo, por quedarle sola y escuetamente la propiedad desnuda, vacía del goce y disfrute de la cosa.

En conclusión, se trata de que el usufructuario se halla investido de poder de usar la cosa y obtener sus rendimientos; y el propietario conserva la expectativa de readquirir el uso y goce cuando el usufructo cese.

Siendo el de usufructo derecho de disfrute de cosa ajena, por definición de esta recaen dos derechos, el del usufructuario y el del dueño nudo. Derechos que, entre los dos recomponen el dominio pleno.

Para expresar esa idea cabe decir que el usufructo no se puede dar sin una nuda propiedad simultánea. Lo que es cierto, ya que como la cosa está sometida a señorío total y parte de éste no corresponde al usufructuario, necesariamente constituye otro derecho el de nuda propiedad.

La jurisprudencia en numerosísimas sentencias ha venido poniendo de relieve tal idea. Principalmente para resaltar que cuando, establecido el usufructo en testamento, el testador designa sólo la persona del usufructuario, pero no dice a quien deja la nuda propiedad, ésta, siendo la parte de poder sobre la cosa que juntamente con el usufructo completa el poder total sobre aquella que es el que tenía el testador, no se esfuma, sino que existe y corresponde a quienes pertenezcan los derechos de que el testador no dispuso.

El derecho real de superficie es una figura legal que en los ordenamientos jurídicos modernos reviste cada vez mayor importancia por la función económica que está llamada a cumplir.

El derecho real de superficie permite construir sobre suelo ajeno, generalmente a cambio de una contraprestación, sin necesidad de comprar el terreno sobre el cual se asienta la construcción. Se pretende así, disminuir los costos de las construcciones, frente a los altos precios que pudiera tener el suelo. También posibilita que, quien no tiene los fondos necesarios o no quiere emprender nuevas obras sobre su terreno pueda, sin desprenderse del mismo, darlo en superficie para que el superficiario realice negocios que necesiten de grandes inversiones o de una organización empresarial, que no están al alcance del propietario. Al término de la superficie, dicho propietario recuperará el dominio pleno sobre su suelo, tal vez enriquecido, pues hará suyo lo construido.

El funcionamiento del derecho real de superficie tiene que ver también con la cultura moderna que, ordinariamente, no da espacio en su seno para obras perdurables. A una gran empresa hotelera, por ejemplo, puede interesarle construir y poseer su edificio en superficie, sabiendo que a su término la construcción será obsoleta y, de esa manera, abonar un precio menor por el uso del terreno.

Es un lugar común en la doctrina comparada, recordar que la Alemania devastada de la posguerra tuvo en el derecho de superficie uno de los sustentos fundamentales para posibilitar su sorprendente reconstrucción. Asimismo, son bien conocidos los monumentos edilicios que se constituyeron en París en función de este derecho. Igualmente, se puede traer a colación el caso del palacio de las Naciones Unidas, en Ginebra, levantado en superficie, y el caso de algunas ciudades, como Berna, asentadas sobre ese derecho.

En el presente trabajo de investigación se estudiará el Derecho de Superficie de conformidad con el Código Civil peruano.

USUFRUCTO, USO, HABITACION Y SUPERFICIE

I. USUFRUCRO

DEFINICIÓN Y CARACTERES

1. DEFINICIÓN

Justiniano lo define como “el derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas dejando a salvo la sustancia. El usufructo es el derecho de usar y disfrutar mas o de disponer”. El código Civil de 1884 lo definía en su artículo 865 como “el derecho de disfrutar de los bienes ajenos sin alteras su forma ni su sustancia” definición que como veremos es incompleta ya que en la actualidad el artículo 980 del Código Civil lo define como el “derecho real y temporal de disfrutar los bienes ajenos”

Esta última definición resulta mas extensiva al hacer énfasis de que en primer término es un derecho real, no personal y en segundo al determinar que está sujeto a un tiempo determinado. Este tiempo determinado no forzosamente hace referencia a una condición expresa de temporalidad pactada entre las partes, sino a la naturaleza intrínseca del usufructo; autores como Planiol, por ejemplo dicen que el usufructo es un derecho real de goce sobre un bien que necesariamente se extingue con la muerte, lo cual ha llevado a otros autores a depurar más aún la definición, ya que al mencionar que se trata de un derecho de goce resulta un pleonasmo el establecer que se extingue con la muerte.

De las anteriores definiciones podemos extraer los elementos comunes que deben estar presente en el usufructo:

• Un bien

• El propietario de dicho bien

• El usufructuario

• La voluntad del propietario de ceder al usufructuario el goce, mas no la propiedad del bien.

Si bien el Código Civil peruano no contiene en su articulado una definición de usufructo, podemos decir que el usufructo es un derecho real de duración limitada que permite usar y disfrutar de una cosa ajena sin alterar su sustancia.

Ahora bien, tal y como lo señala BORDA, y de acuerdo con lo que hemos esbozado como definición de este derecho, el usufructo se encuentra dentro de lo que la doctrina considera servidumbres de tipo personal, es decir, aquellos derechos reales, temporales (en el sentido,

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